[초과이익환수제의 역설]재초환 5년만의 귀환… 국토부, 결국 나선다

[아시아경제 주상돈 기자] 내년 1월1일 부활하는 재건축초과이익환수를 앞두고 국토교통부가 지방자치단체를 대상으로 설명회에 나선다. 5년 만에 다시 등장하는 탓에 부과기준과 시기ㆍ절차 등 재건축이익환수제에 대한 문의는 물론 예상 부담금 규모를 묻는 등 관련 민원이 급증하고 있어서다.

5일 국토교통부는 재건축이익환수제 부활을 앞두고 지자체와 개인 문의가 이어지고 있어 이미 완비된 법안에 관해 설명하는 자리를 만들겠다고 밝혔다.

주택가격 안정과 사회적 형평성을 위해 2006년 도입한 재건축이익환수제는 조합원 평균이익이 3000만원을 초과하는 경우 초과분 10~50%가량을 재건축부담금으로 납부하는 제도다. 2006~2012년 시행하다가 임시 특례를 통해 2012년 12월18일부터 올해 말까지 이를 면제했다.

재건축초과이익환수제 징수 실적 /

하지만 올해 초 정부가 재건축이익환수제에 대한 유예 종료를 밝히며 서울 강남권을 중심으로 이상 현상이 나타났다. 몇몇 단지의 사업 진행 속도가 일반 정비 속도보다 빨라지며 거래 시장에도 영향을 미쳤다. 실제 서초구 잠원동 신반포14차와 반포동 신반포3차ㆍ경남아파트 조합은 6~7월 사이 모두 사업시행인가를 신청했지만 비슷한 규모의 다른 사업장보다 3개월 이상 인가를 빨리 받아냈다. 국내 최대 규모의 재건축 단지로 주목을 받으며 시공사를 선정한 반포주공1단지(1ㆍ2ㆍ4주구) 속도전은 단연 돋보였다. 시공사 선정과 동시에 서초구청으로부터 사업시행인가를 받아내 7주 만에 기초 정비 일정을 마쳤다.

주말을 제외하고 사실상 20여 일 밖에 남지 않은 연말까지도 속도를 늦추지 않고 있다. 12월 마지막 주인 23일 이후 서초구 신반포14차와 송파구 미성ㆍ크로바 재건축조합이 총회를 개최하고 올해 재건축 최대어였던 반포주공1단지 1ㆍ2ㆍ4주구도 관리처분총회를 26일로 잡았다. 이외 서초구 잠원동 한신4지구와 송파구 잠실 진주아파트 역시 28일과 25일 관리처분총회를 진행한다. 결국 세금을 피하기 위해 정비계획을 앞당긴 탓에 조합원들이 매매시점을 놓치거나 세금을 피하기 위해 매물을 미리 내놓는 사례가 계속될 수밖에 없는 셈이다.

그동안 수억 원의 세금이 부과된 경우가 없다는 것도 변수로 꼽힌다. 2006년 도입 후 2010년 처음으로 중랑구 연립주택 2곳에 대해 부과하는데 그쳤다. 중랑구 묵동 정풍연립의 경우 조합원 1명당 144만4000원, 중랑구 면목동 우성연립에는 15명의 조합원에게 각 351만8000원씩의 부담금이 매겨졌다. 이후 2012년에는 용산구 한남동 한남연립 조합에 총 17억1872만7000원이 부과되며 조합원 1명당 5544만3000원, 강남구 청담동 두산연립에는 1인당 633만8000만원의 부담금이 적용됐다. 하지만 한남연립과 두산연립의 경우 각각 부과 취소 청구소송과 체납을 이어가고 있어 부담금 납부가 완료된 사례는 일부에 그친다.

이에 국토부는 재건축 담당자는 물론 세금 징수 소속 직원까지 설명회에 참여시키는 등 본격적인 제도 시행에 앞서 준비 과정에 힘을 쏟고 있다. 전국에 동일한 기준이 적용되고 있지만 사업 규모나 거래가에서 큰 차이를 보이고 있어 자칫 현장의 혼란으로 이어질 수 있다는 우려 때문이다.

업계에서는 지금의 산정방식으로는 초과이익이 1억원이면 1인당 1600만원, 2억원일 경우에는 6500만원 정도를 부담할 것으로 보고 있다. 과세표준에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정돼 이익이 높을수록 세금도 많이 내는 구조다. 3000만원 이하는 면제되지만 ▲3000만원 초과~5000만원 이하 초과이익의 10% ▲5000만원 초과~7000만원 이하 20% ▲7000만원 초과~9000만원 이하 30% ▲9000만원 초과 1억1000만원 이하 40% ▲1억1000만원 초과는 50%가 적용된다.

국토부 관계자는 "준공 시점에 부담금이 부과되기 때문에 현재로서는 어느 단지가 첫 적용대상이 될지 부담금 규모가 얼마가 될지 특정할 수 없다"며 "내년 관리처분인가를 신청하는 단지 중 준공시점이 가장 빠른 단지가 첫 부과대상이 될 것으로 보이는 만큼 현장에서 혼란이 발생하지 않도록 사전 준비에 철저히 나설 방침"이라고 말했다.

주상돈 기자 don@asiae.co.kr