[8·2 대책 100일] 부동산 대책 '끝판왕' 보유세, 양날의 검 꺼낼까

투기 수요 잠재울 카드, 부동산 시장 위축 우려도…정부 신중론 기류 변화? 내년 지방선거도 변수

[아시아경제 류정민 기자]

문재인 정부의 8·2 부동산 대책이 나온 지 100일(11월9일 기준)을 맞았다. 정부는 실수요자 보호와 단기 투기수요 억제를 목표로 내걸고 강력한 대책을 내놓았다. 단기 투기수요의 진원지로 지목받았던 ‘갭투자’는 상당 부분 위축됐다. 하지만 부동산 시장의 거래 절벽 등 부작용도 만만치 않다.
8·2 대책은 부동산 시장 안정이라는 정부의 정책 목표를 고려할 때 풀어야 할 숙제도 적지 않다. 8·2 대책이 시장에 미친 영향과 앞으로 전개될 상황, 새로운 변수 등을 진단해본다.

10월27일 오전 '고덕 아르테온'을 견본주택에 개관 전부터 300여명이 줄을 서 입장을 기다리고 있다.

“주거안정이 국토교통부 장관의 최우선 사명이다.” 김현미 국토부 장관은 지난 9월28일 취임 100일 기자간담회를 통해 이렇게 말했다. 주거안정은 국토부를 넘어 문재인 정부의 핵심 과제다. 부동산 시장이 불안하면 서민 주거생활에 직격탄으로 다가오기 때문이다.

정부는 8·2 대책을 통해 일정 부분 성과를 냈다고 자평하고 있다. 실제로 국토부는 시장 안정을 위한 주춧돌 정도는 놓았다고 판단하고 있다. 하지만 부동산 전문가들은 물론 시장에서도 8·2 대책에 대한 평가는 엇갈린다.

다주택자 투기수요를 잠재우지 못했고, 집 없는 서민의 내 집 마련에 대한 의지만 꺾어놓았다는 혹평도 있다. 정부는 내년 4월까지 다주택자가 집을 팔거나 임대사업자로 등록하기를 바라고 있지만, 시장은 ‘관망’에 무게가 실리고 있다.

섣불리 집을 내놓을 이유도, 임대사업자로 등록해 정부의 관리를 받을 필요성도 느끼지 못한다는 얘기다. 정부의 구상과는 달리 다주택자가 집을 내놓지 않고 임대사업자 등록도 저조할 경우 8·2 대책의 효과는 기대한 것과 다른 방향으로 흐를 수밖에 없다.

시장의 관심은 정부의 추가 대책에 쏠려 있다. 발표가 임박한 ‘주거복지로드맵’이 1차 변수다. 주거복지로드맵 발표 시기는 차일피일 미뤄졌다. 11월 발표할 것이란 관측이 지배적이지만 최종 확정된 것은 아니다.

견본주택을 둘러보고 있는 수요자들.

정부의 주거복지로드맵을 통해 실수요자 보호 정책의 윤곽이 드러날 것으로 보인다. 또 세입자 보호 장치도 주거복지로드맵의 관심 대상 중 하나다. 전월세 상한제, 임대차계약갱신 청구권 등 세입자 보호 장치가 포함될 것인지, 포함될 경우 어떤 수준으로 담길 것인지가 관심사다.

아울러 8·2 대책을 통해 정부가 강조했던 다주택자의 임대사업자 등록 문제도 주거복지로드맵의 핵심 관심사다. 정부는 임대사업자 등록 의무화 제도 시행에 대한 가능성을 열어놓았다. 임대사업자 의무화가 시행될 경우 부동산 시장의 판도를 바꿀 중요한 변수가 될 수 있다.

8·2 대책 발표 이후 정부의 추가 보완 대책을 준비하고 있지만, 시장의 관심은 하나로 집중되고 있다. 이른바 ‘끝판왕’으로 불리는 보유세 인상 카드를 정부가 꺼낼 것인지가 관심사다. 재산세와 종합부동산세 인상을 선택할 경우 그 자체로 8·2 대책 이상의 충격파를 안겨줄 것으로 보인다.

다주택자의 투기수요를 잠재우는 가장 확실한 카드라는 평가도 있지만, 의외로 정책 실효성을 기대하기 어렵다는 의견도 만만치 않다. 미국과 달리 양도세 비중이 높은 한국 현실을 고려할 때 보유세 인상은 양도세 인하 등 추가 대책을 병행해야 효과를 볼 수 있다는 주장도 경청할 부분이다.

또 보유세 부과의 기준이 되는 공시가격이 시세보다 낮게 책정된 것을 현실화할 필요가 있다는 지적도 있다. 섣불리 보유세를 인상하기보다 공시가격 현실화 등 현재의 제도 범위 내에서 정책의 실효성을 높이는 방법이 효과적이라는 얘기다.

부동산 시장에서는 정부가 보유세 인상 카드를 꺼낼 것이란 관측이 흘러나오고 있지만 내년 6월로 예정된 전국동시지방선거가 변수로 떠오르고 있다. 참여정부 시절 ‘종부세 역풍’을 경험한 바 있는 현재의 여권이 중요 선거를 앞두고 무리수를 두지는 않을 것이란 얘기다.

다만 정부의 기류가 미묘하게 바뀌고 있다는 점은 눈여겨볼 대목이다. 9월까지만 해도 여당 일각에서 종부세 인상에 대한 가능성을 내비쳤을 때 기획재정부는 신중론에 무게를 실었다.

하지만 김동연 부총리 겸 기재부 장관은 10월19일 국정감사에서 “종합부동산세나 재산세 등 보유세도 어떤 시나리오가 있는지 먼저 검토해놓고 정책 변수에 따라 (판단하겠다)”면서 “보유세도, 다른 세목도 기재부서는 모든 (인상·인하 개편) 시나리오를 다 검토한다”고 말했다.

원론적인 의견을 내놓은 것처럼 보이지만 보유세 인상 가능성을 열어놓고 있다는 것 자체가 눈여겨볼 부분이다. 이와 관련 추미애 더불어민주당 대표는 오는 10일 국회 의원회관에서 ‘헨리조지와 지대개혁 토론회’를 열기로 했다. 토지 보유세 등을 주제로 한 토론회를 여당 대표가 준비했다는 점에서 눈길을 끌고 있다.

하지만 보유세 인상은 심리적 저항이 만만치 않은 선택인 데다 구체적인 실행 방안을 놓고 다양한 의견이 나올 수 있다는 점에서 현실화까지는 넘어야 할 산이 적지 않다는 게 대체적인 관측이다.

최후의 카드로 인식되는 보유세 인상은 쉽게 선택하기 어려울 것이란 분석도 있다. 보유세 인상이라는 가장 확실한 카드는 움켜쥐고 있을 때 효과를 발휘하는 것이지 막상 꺼내면 효과는 반감될 수 있다는 얘기다.

류정민 기자 jmryu@asiae.co.kr