청약시장 줄 선 사람들, 실수요자? 투자자?

▲김현미 국토교통부 장관이 지난 23일 정부세종청사 대강당에서 열린 취임식에서 다주택자의 투기적 거래가 부동산시장 과열의 원인이라고 지적하고 있다.

[아시아경제 박민규ㆍ박혜정 기자] 다주택자의 투기적 거래가 부동산시장 과열의 주원인이라는 정부의 경고에도 아랑곳하지 않고 아파트 청약시장은 열기를 더해가고 있다. 이번주에만 전국적으로 2만여 가구가 청약 및 분양에 들어가면서 경쟁도 치열해질 전망이다. 지난 19일 정부가 주택담보대출비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제 강화를 예고하자 대출금액이 줄어들기 전에 집을 구매하려는 수요도 몰리고 있다. 이런 상황에서 부동산 과열의 주범이 과연 정부의 분석대로 투기적 수요가 맞냐는 논란도 거세지고 있다.

투기 수요 논란은 김현미 국토교통부 장관의 취임사 이어 나온 한승희 국세청장 후보자의 다주택자 전수조사 방침 발표 후 가열되는 양상이다. 한 후보자는 지난 26일 열린 청문회에서 "투기성 주택 구입에 대한 조사를 강화하고, 투기 차익에 대한 양도소득세 과세를 엄격히 해야 한다는 데 동의한다"며 투기성 주택 구입자에 대한 조사를 강화하겠다고 밝혔다. 이는 앞서 김 국토부 장관이 지난 23일 열린 취임식에서 다주택자의 주택 거래가 시장 과열의 원인이라고 지적한 것과 같은 맥락이다. 김 장관은 당시 공개한 자료에 따르면 무주택자와 1주택자의 지난달 주택 거래량은 1년 전보다 각각 6.0%, 1.7% 줄었다. 반면 집을 두 채 이상 보유한 이들의 주택 구매는 늘었는데, 특히 다섯 채 이상 보유자의 증가율(7.5%)이 두드러졌다. 또 서울 강남4구에서의 5주택 이상 보유자의 주택 거래 증가율은 53.1%에 달했다. 김 장관은 이 통계를 근거로 최근의 부동산 과열이 실수요자에서 비롯된 것이 아니라고 판단했다.

그러나 정부의 이 같은 시각이 섣부른 판단일 수 있다는 지적이 나오고 있다. 현재 부동산시장의 '수치'는 이전 정권의 부동산 정책으로 인한 영향과 국내외 경기ㆍ금리ㆍ공급 물량 등 여러 변수가 얽히고설키며 만들어진 것이기 때문이다. 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "정부 인식이 완전히 잘못된 것이라고는 보지 않는다"면서도 "최근의 부동산 과열 양상은 여러 원인 겹친 결과로 투기 하나만 가지고 얘기할 수는 없다"고 말했다.

김 장관이 근거로 제시한 통계 자체도 수치의 오류일 수 있다는 분석이다. 그는 지난 5월 주택 거래량을 주택 소유별ㆍ연령별로 1년 전과 비교하면서 증감률만 밝혔다. 증감률의 경우 모수의 크기에 따라 변동 폭이 커질 수 있다. 실제로 주택 거래량을 살펴보면 지난달 강남4구의 주택 거래량은 총 3904건이었는데 이 중 5주택 이상 보유자의 거래는 98건으로 2.5%에 불과했다. 5주택자 이상 보유자의 절대적인 거래량이 적다보니 거래량이 조금만 늘어도 증가율이 껑충 뛰는 결과가 나온 것이다.

게다가 이 통계치에는 집을 사고파는 과정에서 일시적으로 다주택자가 된 사람이나 임대사업자도 포함돼있다. 신규 분양 물량을 제외하고 기존 주택만 반영해 시장을 전체적으로 들여다보기엔 무리가 따른다.

특히 김 장관은 주택 공급부족론을 일축했지만 지역별 실상은 다르다. 2015년 기준 주택보급률은 지방이 106.5%지만 수도권은 97.9%, 서울은 96%로 아직 100%가 안 된다. 2019년까지 서울의 주택보급률을 100%로 맞추려면 35만가구가 더 필요하다. 여기에 1인 가구가 늘어나면서 주택 수요는 늘고 있다는 점도 변수로 작용한다.

올 하반기부터 본격화되는 '입주 폭탄' 역시 지역별 온도차가 크다. 전국 입주 물량은 올 하반기 22만9708가구에 이어 내년 43만4399가구다. 최근 5년간 연평균 입주 물량(23만8225가구)보다 20만가구가 많다. 그러나 서울의 입주 물량은 올 하반기 1만1330가구를 포함해 올 한해 2만6377가구로 최근 10년간 연평균(3만2364가구)보다 19% 적다. 내년에는 3만4107가구로 늘어나지만 연평균 수준에 머문다.

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr
박혜정 기자 parky@asiae.co.kr