전월세전환율 강북이 더 높은 이유…싸고 작을수록 월세부담 커져

[아시아경제 윤나영 기자] 전월세전환율. 전셋값을 월세로 돌리는 데 적용되는 이율을 말한다. 지난해 말 서울시가 발표한 2014년 3분기 서울의 전월세전환율은 7.2% 정도였다. 예컨대 전셋값을 1000만원 낮출 때마다 월세는 약 6만3000원이 되는 셈이다. 따라서 전월세전환율이 높을수록 월세 부담이 커진다고 여기는 게 일반적이다. 그런데 지난해 3분기 서울 자치구별 전월세전환율은 종로구가 평균 8.5%로 가장 높고 오히려 집값이 비싼 강남권(서초·강남·송파구)이 더 낮았다. 서초구가 6.5%, 강남구가 7.2%, 송파구가 7.1% 였다.

왜 전월세전환율은 강남보다 강북이 더 높게 나타나는 것일까. 서울시에서 발표한 자료를 다시 들여다보면, 보증금 1억원 이하 주택이 평균 8.2%, 1억~2억원 주택이 6.3%, 2억~3억원 주택이 6.3%, 3억원 초과 주택이 6.0%였다. 주택유형별 전월세전환율은 모든 권역에서 단독·다가구, 다세대·연립, 아파트 순으로 높았다. 결국 저렴한 집이 오히려 더 전월세전환율이 높았다는 결론이 나온다.

부동산 중개업계에서는 이 같은 현상이 일반적이라고 말한다. 중랑구 인근 D중개업소 관계자는 "작고 싼 집일수록 단위 면적당 월셋값이 더 비싼 게 일반적"이라면서 "공실이 생기거나 월세가 밀릴 걸 대비해 미리 안전장치를 만들어 둔 셈"이라고 말했다. 쉽게 말해 월세 지불 능력이 낮다 보니 혹시 발생할지 모를 위험에 대비하는 것이라는 말이다. 그는 "은행에서 대출을 받을 때 신용도가 낮으면 오히려 이자가 더 비싸지는 것과 같은 이치"라고 덧붙였다.

서울의 주요 대학가 주택단지를 돌아다녀보면 다가구·다세대주택의 원룸의 경우 임대료가 보증금 1000만원에 월 50만~60만원이 일반적이다. 대부분 전용면적이 20㎡ 안팎인 경우가 많은데 가끔 있는 전세 물량은 같은 크기가 대략 7000만원 선이다. 전세 7000만원짜리 집을 월세로 돌리면 보증금 1000만원에 월 50만~60만원라는 것인데 이렇게 따지면 전월세전환율이 무려 연 12%에 이른다. 보증금을 1000만원 낮출 때마다 월세가 10만원씩 늘어나는 셈이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "은행에서는 미래에 발생할 수 있는 연체 등을 감안해 금리를 산정하기 때문에 보통 담보의 가치가 낮거나 소득이 적을수록, 신용도가 낮을수록 대출이자는 올라간다"며 "전월세전환율도 이와 비슷한 이유로 집값이 쌀수록, 집이 작을수록 비싸게 매겨진다"고 설명했다.

대학가나 단독·다가구 주택 밀집지역의 경우 좁은 면적을 감안할 때 전셋값을 고려한 월 임대료가 지나치게 높다는 주장이 나오는 이유다. 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장은 "작은 집, 즉 원룸이나 단독·다가구주택에 세들어 사는 사람들은 보통 대학생·사회초년생, 서민 등 사회적 약자"라며 "이들의 주거 복지가 위협을 받고 있는 상황"이라고 말했다.

윤나영 기자 dailybest@asiae.co.kr