실태조사 끝났지만…정비구역 75% '갈팡질팡'

출구전략 마무리 단계…해산동의율 미비·매몰비용 탓 4분의 1만 구역해제
서울시 전수조사 나서 대안 마련 강구

[아시아경제 한진주 기자] 뉴타운 출구전략이 마무리 단계에 접어드는 가운데 서울의 정비구역 중 4분의 3은 여전히 사업을 접지도, 추진하지도 못하고 있다. 매몰비용 추정이 제대로 되지 못하고 조합 해산동의율을 만족시키지 못한 까닭이다.

추정분담금과 사업성 등을 공공이 알려주는 실태조사 신청기간마저 종료돼 노후 주택단지인 이들 구역에 대한 대안을 모색해야 한다는 지적이 나오고 있다.

서울시에 따르면 2005년 이후 7년 동안 401개 구역이 뉴타운ㆍ정비구역으로 지정됐다. 이 수치는 그 이전 7년간 지정된 물량의 5.7배에 달한다. 금융위기 전후 부동산 시장이 활성화됐던 시기에 ‘황금알을 낳는다’는 평가를 받으며 뉴타운 열풍이 불었음을 보여준다.

이 같은 분위기는 박원순 시장이 2012년 취임한 후 '뉴타운 출구전략'이 추진되며 반전됐다. 정비구역을 대상으로 실태조사를 실시해 사업성과 추정분담금 등을 주민에게 통보하면서 사업을 백지화하는 곳들이 우후죽순 늘어나기 시작했다.

최근까지 전체 실태조사 대상 606개 구역 중 152개(25%) 구역에서 정비구역 지정을 해제키로 결정했다.

추진 주체가 없는 266개 구역 중 180개 구역, 추진 주체가 있는 340개 구역 중에서는 토지 등 소유자 10% 이상이 신청한 144개 구역에서 실태조사가 시행됐다. 이를 통해 추진 주체가 없는 곳에서는 절반가량인 133개 구역, 추진 주체가 있는 곳에서는 19개 구역에서 정비구역 지정이 해제됐다.

여전히 4분의 3은 앞으로 어떻게 할지 결정되지 않은 셈이다. 어정쩡한 정비구역이 대부분인 이유는 추진주체 해산 동의율이 부진해서로 풀이된다. 투자목적으로 집을 산 외지인들이 많은 구역에서는 동의를 받기가 쉽지 않다는 것이다.

아울러 매몰비용 문제도 정비사업 추진 여부를 결정짓지 못하게 하는 원인으로 지목된다. 조합 단계에서 해산될 경우 비용을 보조받을 길이 없어 그동안 사용한 비용은 모조리 '매몰비용'이 된다. 건설사들이 채권을 포기하면 법인세 22%를 감면하도록 하는 조세특례제한법 개정안이 통과됐지만 신청 기간이 내년 연말까지인 탓에 시공사들은 여전히 눈치만 보고 있다.

실태조사가 정보전달 측면에서는 도움이 됐지만 사업성만 따졌다는 점에서는 한계도 내포하고 있다. 가구당 추정분담금과 해당 정비구역의 사업성(비례율)을 알려주고 사업 진행 여부를 물었지만 해제 이후 방향을 제시하거나 의견을 묻는 절차는 없었다. 대안사업으로 주거환경정비사업이나 가로주택정비사업 등이 마련돼 있지만 실제로 추진한 곳은 20%에 그치고 있는 실정이다.

게다가 2015년 1월31일까지로 돼 있는 해산동의율 완화 일몰조항이 연장될지 여부도 불투명한 상황이다. 일몰조항이 종료되면 75%를 넘겨야 해산될 수 있어 출구전략의 문은 더욱 좁아지게 된다.

서울시는 진행방향을 결정하지 못한 정비구역들을 대상으로 전수조사를 실시하고 있다. 사용 비용과 주민의사, 구역 상황 등을 살펴 종합 처방전을 내놓기 위해서다. 공공조합원제도 대안으로 언급되고 있다.

하지만 출구전략 성과가 가시적이지 않아 보완 필요성이 제기되고 있다. 변창흠 세종대 행정학과 교수는 "낙후된 지역에서 정비사업을 중단하는 것만이 최선의 대안은 아니다"며 "정비사업을 접더라도 수리나 소규모 개발 등 대안사업이 있으므로 지역주민과 조합이 함께 논의할 수 있도록 하는 교육시스템을 마련해야 한다"고 덧붙였다.

서울의 한 뉴타운 사업지 모습

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr