[MB 부동산 5년]‘멈춰버린’ 재개발.. 잃어버린 5년

[아시아경제 배경환 기자] MB정부 5년간 수도권내 재개발·뉴타운 지분값이 제자리 걸음을 한 것으로 나타났다. 2008년 금융위기 당시 가격수준에서 벗어나지 못한 셈이다. 재개발 시장을 바라보는 전문가들이 ‘잃어버린 5년’이라 평가하는 것도 이때문이다. 특히 2008년 금융위기 이전 재개발 시장에 진입한 투자자들은 금융위기로 인해 투자수요가 끊기면서 금전적 손실을 보고 있다.

20일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2012년 수도권 재개발·뉴타운의 3.3㎡당 평균 지분가격은 ▲서울 2461만원 ▲경기 1497만원 ▲인천 1152만원으로 5년 전(2008년)보다 소폭 오르거나 하락했다.

일부 전문가들은 ‘오르지도 않고 내리지도 않은 만큼 손해는 아니다’고 평가한다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기가 시작된 점을 감안하면 2008년 이전 투자자들은 매매가격 하락과 더불어 물가 상승률, 관리비용, 세금, 기회비용 등을 모두 날렸다. 게다가 아파트 시장의 동반 침체로 인해 서울시 재개발·뉴타운의 사업성까지 떨어졌다. 이 기간 다세대·연립·단독·다가구의 매매거래량도 5년내 최저치를 기록했다.

현재 투자자들은 지분 매수자를 찾지 못해 발만 동동 구르는 상황이다. 하지만 아직까지도 서울을 중심으로 조합설립 이전 재개발·뉴타운 구조조정이 진행되고 있어 개발여부는 아직도 불투명하다.

출구전략이 본격화된 서울시내 사업장이 대표적이다. 지난해말 기준 ▲마포구 합정·성수전략정비구역 ▲강동구 천호뉴타운 ▲종로구 돈의문뉴타운 ▲영등포구 신길뉴타운 등의 지분값은 5~10% 폭락했다. 특히 하락한 지분값 수준에서도 거래량이 적어 좀처럼 반등하지 못해 가격도 하향 추세로 굳어졌다.

서울시의 뉴타운 출구전략은 지지부진하던 재개발 사업장에 대한 기대감과 투자자들의 불안감도 동시에 자극했다. 소유자 중심의 정비사업이 거주자 중심으로 전환됐고 전면철거방식은 지양 최우선으로 지목됐다. 사업 추진 단계에 따른 2~3년의 일몰제가 도입되면서 지연되는 정비구역이 자동으로 취소되는 시스템도 구축됐다. 특히 대책을 통해 사업초기 실태조사 대상 610곳을 선정하고 구역 해제를 적극 추진하기로 했다. 성북구 안암동, 관악구 봉천동, 중랑구 면목동 재개발 정비예정구역 3곳을 해제한 것도 같은 맥락이다. 반면 뉴타운 대안사업에 관심이 집중되고 있다. 저층주거지 보존구역과 주민참여형 재생사업이 꼽힌다.

하지만 정부와 서울시간 구역해제에 따른 매몰비용은 여전한 불안요소다. 서울시는 2013년 1월부터 해제구역 추진위 매몰비용의 최대 70%를 지원한다는 계획이지만 실제 매몰비용 지원비율은 50% 수준에 그칠 것으로 예상된다.

윤지해 부동산114 대리는 “경기, 인천지역과 달리 서울은 택지지구가 부족해 재개발·재건축·뉴타운을 통한 주택공급에 의존할 수밖에 없는 곳”이라며 “따라서 사업성이 확보된 사업인가 이후 구역은 주택수급 안정을 위해 실태조사나 구조조정 절차 없이 계속 추진될 가능성도 높다”고 내다봤다. 이어 “일반적으로 사업인가 단계에 진입하면 앞으로 지어지는 아파트의 가구수와 기반시설 설치계획, 세입자 주거대책 등 수익성과 관련된 내용들이 대부분 확정된다”며 “사업인가를 통과한 구역은 조합원간 이견이 적고 사업추진도 본격화되는 단계인 만큼 해당 구역이 어디인지 관심을 가지고 지켜봐야 한다”고 조언했다.

배경환 기자 khbae@