활황 지속되는 부산 주택시장.. "왜?"

[아시아경제 진희정 기자] 부산 주택시장의 열기가 예상을 뒤엎고 올 들어서도 지속되고 있다. 지난 2~3년간 기존 주택시장은 물론 신규 분양시장까지 활황세를 보이고 있다.

일부에서는 실수요가 아닌 떴다방 등의 투기꾼이 몰려 곧 거품이 꺼질 것이라는 진단을 내놓고 있다. 반면 전셋값이 높은 데다 새 아파트로 갈아타려는 실수요가 많고 일본인들의 이동까지 겹치며 시장의 활기는 지속될 것이라는 분석도 공존하고 있다. 이에따라 부산 주택시장이 활기를 띠는 이유와 함께 향후 전망에 관심이 모아지고 있다.

◆기존 주택시장 실수요 중심으로 꾸준히 상승=3일 KB국민은행에 따르면 3월 마지막주 전국에서 가장 높은 상승률을 기록한 곳은 부산광역시 중구로 1.4% 상승했다. 2주 연속 전국 아파트 매매가 상승률 최고를 기록한 것이다. 중구는 해운대와 달리 아파트 재고물량이 부족한 지역으로 봄 이사철 수요 증가에 따른 국지적인 수급불균형 현상을 보인 것으로 나타났다. 통계를 조금 더 들여다 보면 부산 집값은 2008년 9월 금융위기 이후 30개월 동안 36.5% 올랐다. 같은 기간 전국 평균상승률 9.4%의 4배에 이른다. 특히 작년에만 16.7% 상승해 1990년(43.8%) 이후 가장 높은 상승폭을 기록했다.

전셋값도 고공행진 중이다. 지난 2년간 부산 아파트 전세값 상승률은 39.6%로 전국 평균인 25.8%를 크게 웃돌았다. 특히 사상구는 2년 동안 전셋값이 무려 49%나 올랐다. 부산진구와 남구, 해운대구, 북구 등도 40% 이상의 전셋값 상승률을 기록했다. 부산 중구 보수동의 한 중개업소 관계자는 "부산은 구마다 신규 아파트의 빈부현상이 뚜렷해 중구 같은 경우는 신규 아파트 공급이 부족한 편"이라며 "이마저도 매물이 부족해 집을 구하지 못한 수요자들이 빌라나 다세대 주택으로 눈을 낮춰 이사 가거나 울며 겨자 먹기로 전세 보증금을 올려주고 그대로 눌러앉는 사례가 빈발하고 있다"고 전했다.

미분양 주택도 급감하는 분위기다. 국토해양부가 발표한 부산 미분양 주택은 작년 11월 2887가구로 사상 최저치를 기록했다. 부산지역 미분양 주택은 2008년 1만3997가구로 정점을 찍은 뒤 해마다 감소세다.

◆분양만 했다하면 '대박'=지난달 20일 청약접수를 받은 해운대 더샵 센텀누리의 청약경쟁률이 1순위에서 최고 238대 1로 청약 마감된 데 이어 서구 '대신 롯데캐슬'도 1순위 평균 19.36대 1로 마감하는 등 분양시장의 열기가 식을 줄 모르고 있다. 금융결제원에 따르면 작년 한 해 동안 40개의 신규 분양 단지 가운데 38개 단지가 순위 내에서 청약이 마감됐으며 평균 청약 경쟁률은 7.2대 1을 기록했다.

업계는 대체적으로 시세차익을 원하는 투자자 외에도 해마다 불거지는 전세대란을 피해 내집을 마련하려는 수요자나 새 아파트로 갈아타려는 실수요자들이 분양시장에 점점 더 가세하고 있다는 시각이다. 예컨대, 부산지역 아파트는 전매제한이 적용되는 택지지구를 제외한 대부분의 단지가 계약금만 내고 계약 직후 되팔 수 있어 투자자의 유입이 많을 수밖에 없다.

하지만 부산 시장은 과거 폭락과 폭등을 반복하면서 생긴 학습효과로 고분양가 아파트는 수요자의 선택을 받지 못하고 있다. 자동적으로 걸러지는 시스템이 생기면서 자생력을 갖춘 것이다.

◆"앞으로 1년은 시장활기 지속"=전문가들은 기존 주택시장과 신규 분양시장까지 쌍끌이 활황세가 당분간 지속될 것으로 보고 있다. 허명 부천대학교 부동산학과 교수는 "작년 부산의 주택 인허가 실적 증가세를 살펴보면 도시형 생활주택까지 합쳐져 부풀려진 것"이라며 "통상 인허가에서 입주까지 필요한 시간을 감안하면 부산의 주택 수급 불균형 현상은 최소 1년 이상은 지속될 것"이라고 분석했다. 실제로 부산 아파트 인허가 실적은 2010년과 2011년 각각 1만8331가구, 3만7256가구로 두 배 이상 증가했으나, 인허가 시점에서 입주 때까지 2~3년 정도의 시간차를 감안하면 공급부족 현상은 당분간 이어질 것이란 분석이다.

반면 우려의 목소리도 적지 않다. 이영래 부동산114 부산경남리서치센터장은 "부산 시장 열기에 실거주자보다 외부 투자자들이 다수 분양 받은 상태"라면서 "하반기까지는 상승 분위기가 이어질 것"이라고 내다봤다. 다만 "입주가 다가올수록 급매물이 한꺼번에 쏟아질 경우 또 한 번의 폭락을 겪을 수 있기 때문에 공급과잉에 대비하는 전략이 필요하다"고 조언했다.

진희정 기자 hj_jin@