설 연휴 이후 부동산 시장은?

[아시아경제 진희정 기자]지금까지 설날같은 명절은 국내 부동산 시장에 많은 변화를 가져왔다. 명절 이후에 집값이나 전셋값 전망 또는 친인척들과 둘러앉아 나누는 정보들도 투자 포트폴리오를 짜는데 적 지 않은 영향을 주었기 때문이다.

전문가들은 부동산 투자 시장이 위축되면서 예년과 같지는 않지만 불황 속에서 주목받는 틈새 상품은 더욱 조명될 것이라고 전한다. 또 본격적인 봄 이사를 앞두고 수요시장이 조금씩 움직이기 시작할 것으로 전망했다. 다만 전·월세 임대시장에 비해서 매매거래 시장은 연휴 이후에도 관망세를 점쳤다. 이에 따라 세입자 이 주가 시작되는 재건축·재개발 등 개발 사업지 주변과 실수요자들이 선호하는 중저가 소형주택 임대시장을 중심으로 가격 변화가 먼저 나타날 수 있다고 분석했다.

◆소형 임대사업 여전히 관심↑=올해에도 부동산 경기 전망이 좋지 않은 가운데 안정적인 수익을 얻을 수 있는 상품이 수요자들의 관심을 끌 전망이다. 계속되는 경기 침체 로 2%~4%대의 저조한 예금금리 보다 높은 수익을 낼 수 있는 투자처를 찾는 수요자들이 늘고 있다. 부동산시장이 침체를 겪고 있지만 소형 아파트나 역세권 단지, 배후수요가 탄탄 한 지역의 아파트값은 상대적 강세가 지속되고 있어 수요자들은 입지가 검증되고 임대수요가 탄탄한 역세권 단지를 살펴본다면 추자 실패 가능성을 줄일 수 있다.

김규정 R114 본부장은 "최근 오피스텔과 도시형생활주택, 원룸을 비롯해 소형 아파트를 이용한 임대사업과 수익 창출을 기대하는 수요가 증가하고 있다"며 "퇴직금이나 기존 부동 산을 처분한 자금을 운용하려는 중장년층은 물론 종잣돈이 부족한 젊은 투자자들도 초기 투자 부담이 작은 소형 부동산을 매입해 월세 사업을 하고자 하는 경우가 많다"고 말했다.

특히 서울은 강남, 도심 등 직장과 가까운 곳에 위치한 소규모 역세권 단지를 눈여겨 볼만하다. 대출이자나 관리비 부담이 적은 소형아파트는 불황기에도 인기가 좋은 편이다. 소형 아파트는 실수요 측면이나 환금성에서 유리하고 더욱이 지하철역과 가깝다면 임대수요도 풍부해 투자자들이 우선으로 살펴볼만한 대상이다. 하지만 수익률이 높은 아파트는 매매 값이 저렴한 소규모 단지가 대부분으로 출시된 매물이나 거래사례가 많지 않아 거래가능 금액을 판단하기 어렵다. 이에 수요자들은 출시되는 매물 동향 등을 주시해 합리적인 가격 에 거래하는 요령이 필요하다. 경기지역에서는 기업체, 산업단지 주변 배후주거지인 평택, 오산, 안성 등지에 관심이 몰릴 것으로 예상된다.

◆분양시장 되는 곳만 몰린다=수도권은 대내외 경기불안 등으로 시장전망에 대한 불확실성이 여전해 당분간 활기를 되찾긴 어려워 보인다. 이에 개발 호재가 뚜렷한 단지를 중심으로 입지별, 면적별 양극화는 더욱 극명해질 것으로 예상된다. 침체된 분위기 속에서 수요자들은 대규모로 개발이 이뤄지는 도심 재개발 단지나 신도시, 그리고 저가형 분양상품인 보금자리주택과, 공공분양 등 위주로 관심을 가져 볼 만 하다.

반면 지방 분양시장은 2011년 청약호조세가 올해도 계속될 전망이다. 다만 최근 유망단지에 수요가 몰리는 경향이 크고 계속 되는 새 아파트 공급에 대한 부담도 나타나고 있어 국지적인 청약 호조사례를 제외하고는 전반적인 청약열기는 다소 누그러질 것으로 예상된다. 지방 분양시장에서는 산업단지 인근이나 새 아파트 공급이 뜸했던 지역에서 실수요자들 이 선호하는 중소형 아파트를 중심으로 국지적인 수요가 계속될 전망이다. 이에 향후 계획된 공공기관 지방이전으로 유발되는 주택 수요나 혁신도시 개발 등 지역 개발호재를 중심으로 지방 새 아파트 공급에 관심을 가져 볼만 하다. 세종시, 부산 대연, 대구 신서, 울산 우정, 강원 원주 등 혁신도시 분양 등 유망지역으로 꼽을 수 있다. 단 지난해와 달리 지방시장의 경우 미분양이 늘고 있기에 지역의 주택공급량과 미분양 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 선행돼야 한다.

박원갑 국민은행 부동산연구소 수석팀장은 "상반기 중 부동산 시장에 영향을 줄 만한 호재는 찾기 어렵기 때문에 매매시장 침체는 계속 될 것"이라며 "설 이후 전세난이 심해지면 매매가 대비 전세금 비율이 높아지면서 매매전환 수요가 다소 생길 수도 있을 것"이라고 말했다.

◆총선·대선의 영향은 미비할 듯=과거처럼 부동산 시장에서 선거의 영향은 미비할 것으로 나타났다. 한국부동산연구원에 따르면, 1987년 이후 지난해까지 지가상승률을 분석한 결과 선거기간 연평균 지가상승률은 5.58%, 비선거기간은 5.61%로 비슷했다. 이 기간 총선은 6회, 대선은 5회가 치러졌다. 주택의 경우 선거기간이 포함된 해의 전국주택가격 상승률은 3.98%, 비선거기간은 5.38%로 오히려 비선거기간의 상승률이 높았다. 연구소 관계자는 "올해 부동산시장에 영향을 미칠 주요 요인으로 선거가 중요하게 작용할 수 있으나 대내외적인 불안요소가 해결되지 않은 상태에서는 선거로 인한 큰 폭의 부동산가격 변동을 기대하기 힘들 것"이라고 말했다.

다만 4월 총선에서 유권자들의 표심을 모으기 위해 지역별 개발 공약이 나옴에 따라 국지적으로 시장에 영향에는 미칠 수 있다. 그렇지만 이마저도 제한적이라는 분석이 다. 채훈식 부동산1번지 실장은 "과거에는 후보자들이 뉴타운 지정 등의 공약을 내세우면 해당 지역의 토지가격이나 집값이 크게 상승했다"며 "그러나 최근에는 전체적으로 서민 주거 안정에 대한 공약이 많이 나올 것으로 예상돼 과거보다는 영향력이 제한될 것"이라고 분석했다.

진희정 기자 hj_jin@