"맞춤 稅테크 덕에 차한대 값은 뽑았다"

[골드메이커]수용된 토지 양도세 줄이는 방법

"이 세무사, 당신 덕에 차 한 대 값은 벌었소!! 고마워^^"

일전에 토지가 수용돼 보상자금을 받을 예정이라면서 양도소득세가 얼마나 되느냐고 상담을 요청해 오신 70대 노부부가 계셨다.

막상 내용을 접하기 전에 늘 상담해오던 내용을 중심으로 설명하면서 양도소득세가 이 정도라고 하니 굉장히 놀라면서 “세무사님, 그래도 조금이라도 세금을 덜 낼 수 있는 방법이 없을까요?”라고 물었다.

평소 토지보상과 관련해 고민해 왔던 생각들이 문득 들어, "그러면 제가 고민을 조금이라도 덜어드릴 테니 맡겨달라"고 말씀드린 뒤, 일단 댁으로 돌아가시도록 했다.

1. 토지보상사례
① ??동 700-1외 4필지가 국가에 수용될 예정.
② 위 필지에 대한 보상자금으로 약 64억원 받을 예정.
③ 토지소유는 모두 모(母)의 명의.
④ 모(母)는 토지를 대부분 1985년에 취득.
⑤ 결혼한 자(子)가 1명 있다.

2. 양도소득세 등 절세 분석
위 상황에서 절세분석을 하는데 있어 다음과 같은 대안을 준비, 절세분석을 했다.

(대안1) 모(母)가 직접 국가 등에 양도하는 경우
(대안2) 수용될 토지 중 일부를 자(子)에게 증여하고 자(子)가 국가 등에 양도하는 경우
(대안3) 수용될 토지 중 일부를 자(子)의 배우자에게 증여하고 자(子)의 배우자가 국가 등에 양도하는 경우

(대안 1) 모(母)가 직접 국가 등에 양도하는 경우
모(母)가 소유한 ??동 700-1외 4필지 토지를 국가 등에 직접 양도하게 되면 양도소득세 등이 약 15억3000만원 정도였다. 그 분들이 놀랠만 하다.

이는 현재 해당 토지가 약 25년 전에 취득된 것이어서 ▲취득가액이 낮아 양도차익이 상당히 많기 때문이며, 현재 ▲공익사업용토지 등의 수용에 따른 양도소득세 감면세액이 한도가 있으므로 1억원을 초과하는 부분에 대해서 양도소득세 등이 과세되므로 세금이 상당히 많을 수 밖에 없다.

(표 1-1) 모(母)가 직접 국가 등에 양도하는 경우 양도소득세


(대안 2) 수용될 토지 중 일부를 자(子)에게 증여하고 자(子)가 국가 등에 양도하는 경우
그러면 (대안 1)에서 양도소득세가 많은 원인 중 하나가 취득가액이 상당히 낮다는 것이었므로 취득가액을 현재의 시가(보상받는 가액)로 조정, 세금을 줄일 수 있는 방법이 있지 않을까라고 생각해 볼 수 있다.

그 한 가지 방법으로 ‘수용될 토지 중 일부를 자(子)에게 증여하고 자(子)가 국가 등에 양도하는 경우’를 생각해 보자.

이는 즉, 양도소득세를 0(zero)으로 하면서 증여세만 부담하게 되면 될 것이라는 생각이다.

이것은 언뜻 절세가 가능하겠구나 생각되겠지만 실상은 그렇지 않고 오히려 전체 세금부담이 (대안 1)보다 증가하는 역효과가 나타난다. 그 이유는 이월과세규정 때문이다.



이를 토대로 세금절약이 가능한지 분석해 보자.

자(子)가 수용되는 토지 중 '??동 700-3번지' 토지를 보상받기 전 3개월 이내에 증여받을 경우 증여재산가액은 보상가액이 되므로 아래 (표2-1)에서 보는 바와 같이 증여세는 약 1억3300만원 정도 납부하게 된다.

(표2-1) 자(子)가 부담하는 증여세


그리고 증여받은 토지가 증여받은 후 3개월 이내에 수용되는 경우 양도소득세는 이월과세가 적용되기 때문에 '??동 700-3번지'의 토지의 취득가액은 (대안1)과 차이가 없다.

하지만 자(子)가 납부한 증여세는 필요경비로 인정받을 수 있다. 이를 근거로 계산한 양도소득세는 아래 (표2-2)와 같다.

(표2-2) 증여받은 토지가 수용된 경우 양도소득세(이월과세 적용)



위에서 보듯, (대안2)의 총 부담세금은 증여세 약 1억3300만원과 양도소득세 약 14억9600만원 등 모두 16억2900만원이므로 세금이 오히려 많아지게 됨을 알 수 있다.

여기서 증여받은 자는 취득세 약 1200만원까지 부담하게 되므로 이 (대안2)는 실패한 절세전략이 된다.

(대안3) 수용될 토지 중 일부를 자(子)의 배우자에게 증여하고 자(子)의 배우자가 국가 등에 양도하는 경우

(대안3)에서는 (대안2)와 유사하게 ‘수용될 토지 중 일부를 자(子)의 배우자에게 증여하고 자(子)의 배우자가 국가 등에 양도하는 경우’를 생각해 보자.

마찬가지로 양도소득세를 0(zero)으로 하면서 증여세만 부담하게 되면 될 것이라는 생각이다.

이 경우 부당행위계산부인규정 때문에 절세가 되지 않을 것이라고 추측할 수 있다.

하지만 2009년 말 소득세법이 ‘부동산을 배우자 및 직계존비속 이외의 특수관계자에게 증여한 후 5년이내 증여받은 자가 양도하는 경우 부당행위계산부인 규정을 적용할 것이나, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 부당행위계산부인 규정을 적용하지 않는다’ 라고 개정돼 나름 절세효과가 있다고 할 것이다.



자(子)의 배우자(며느리)가 수용되는 토지 중 '??동 700-3번지' 토지를 보상받기 전 3개월 이내에 증여받을 경우 증여재산가액은 보상가액이 되므로 아래 (표3-1)에서 보는 바와 같이 증여세는 약 1억4000만원 정도 납부하게 된다.

(표3-1) 자(子)의 배우자(며느리)가 부담하는 증여세


한편 증여받은 토지가 증여받은 후 3개월 이내에 수용되는 경우 “양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속”되는 조건이라면 부당행위계산부인 규정을 적용받지 않는다.

때문에 “??동 700-3번지” 토지의 취득가액은 증여받은 토지의 보상가액이 돼 증여받은 '??동 700-3번지' 토지의 양도가액과 취득가액이 동일하게 되므로 양도소득세를 부담하지 않아도 된다.

이를 근거로 계산한 양도소득세는 아래 (표3-2)와 같다.

(표3-2) 증여받은 토지가 수용된 경우 양도소득세


위에서 보는 바와 같이 (대안3)의 총 부담세금은 증여세 약 1억4000만원과 양도소득세 약 13억5000만원 등 모두 14억9000만원 이므로 (대안3)은 성공적인 절세전략이 된다.

따라서 이를 종합해보면 다음과 같다.




결국 (대안3)을 선택, 실행하면 (대안1)보다 약 3400만원을 절세할 수 있는 것이다. 그러니 자동차 한 대 값을 벌은 셈이 된 것이다.

여기서 한 번 더 생각해 본다면 (대안1)의 경우 어머님은 토지 전부를 모(母)가 국가 등에 양도하고 토지보상금을 받기 때문에 이후 보상자금을 자(子)에게 일부라도 증여(약 7억원)하게 되면 증여세가 약 1억3300만원이 더 늘어나 세금 합계가 16억6900만원이 되므로 오히려 (대안1)이 가장 좋지않은 절세전략이 되는 것이다.

또 (대안3)을 선택, 실행하는 경우 주의해야 하는 것은 “양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속”되어야 한다는 사실을 간과해서는 안 될 것이다.

그렇지 않은 경우 부당행위계산부인 규정이 적용돼 오히려 세금이 많이 늘어나는 실수를 범할 수 있기 때문이다.

위 상담사례가 비록 일반적이라거나 또는 보상금액에 비해 절세효과가 크다 라고 할 수는 없다. 하지만 이러한 사례분석을 통해 각각의 CASE를 분석하고 절세전략을 수립하는 데 상당한 기여를 할 것으로 생각한다.

이형배 세무사(세무법인 온)