[김인만의 부동산돋보기]금리인상, 부동산 시장에 독일까 약일까

"단기적으로 거래감속 지속은 불가피..무리한 투자 주의"

김인만 Good Members 대표

지난 10일 한국은행이 기준금리를 3.0%에서 3.25%로 0.25%포인트 전격인상을 했다.

2010년 11월 이후 징검다리 식으로 두 달에 한 번씩 금리를 인상하다 선진국 경기회복 지연과 유로존 재정위기 등 대외경제상황이 불안하다는 이유로 최근에는 두 달 연속 금리를 동결했다. 그러나 결국 3달 연속으로 동결을 이어가지는 못하고 0.25%포인트 인상카드를 빼들었다.

한은 금통위가 이렇게 전격적인 금리인상을 한 이유는 물가상승과 가계부채문제가 대외적인 경제상황의 불확실성보다 더 위험하다고 판단했기 때문이다.

실제로 물가는 올해 다섯 달 째 4%대 고공행진을 이어갔고 가계부채 역시 급격하게 늘어나고 있기 때문에 경기둔화가 되더라도 더 이상 방치할 수 없다는 게 정부의 의지다.

한은 기준금리 발표 40분 전, 정부 부처 장차관들이 긴급 물가관계 장관회의를 열고 물가대책을 논의한 것을 보더라도 현재 물가문제가 얼마나 심각한 상황인지 알 수 있다.

금리인상이 물가안정과 가계부채 문제를 잡기 위한 목적이라고 하지만 주식과 부동산 입장에서는 악재가 될 수밖에 없다. 금리인상이 되면 유동성이 줄어들게 되고 낮은 금리로 주식, 부동산에 몰리던 돈이 은행 등 금융권으로 돌아오게 돼 주식시장은 부정적 영향을 받게 된다.

부동산 역시 금리인상은 악재인데 통상적으로 금리가 1% 오르면 부동산가격은 반대로 2% 내린다. 즉 금리가 인상돼 유동성이 줄어드는 것 이외에 대출금리가 상승하게 되면서 담보대출의 이자부담이 늘어나게 된다. 매물과 매도자는 늘어나고, 대출이자 부담이 커지면서 매수자는 줄어들기 때문에 거래가 침체되고 부동산가격 하락으로 이어질 가능성이 높다.

물론 여러 가지 변수 중 금리인상만으로 주식과 부동산시장이 무조건 하락세가 된다고 단정 지을 수는 없지만 현재 시장상황을 보면 좋을 것이 없는 것만은 분명하다.

금리인상은 대출이자부담도 크지만 그보다 매수심리위축에 더 큰 영향을 주기 때문에 부동산시장은 당분간 더욱 위축될 가능성이 높다. 또 투자심리 위축도 불러오기 때문에 일반 주택시장뿐만 아니라 재건축과 수익형부동산 역시 타격을 받을 수밖에 없다.

재건축아파트는 개발에 대한 기대심리로 시세는 높게 반영된 반면, 오래된 아파트의 특성상 거주만족도는 낮아서 전세가격이 낮게 형성되어 있기 때문에 초기투자비용이 높고 대출부담이 더 크다.

수익형부동산 역시 금리인상이 달갑지는 않다.

최근 저금리로 은행이자 수익이 낮고, 은퇴에 대한 불안감으로 고정수익에 대한 관심이 높아지고 있다. 부동산투자 열기가 식으면서 수익형부동산에 대한 관심이 커지고 있는데, 금리가 상승하면 은행이자수익이 늘어나고, 대출부담은 늘어나는데 월세 임대료를 올리는 것은 한계가 있기 때문이다.

물론 0.25%포인트 인상만으로 이미 침체가 깊은 부동산시장이 더 크게 하락하지는 않겠지만 추가 인상이 예상되기 때문에 부동산시장의 침체의 골은 더 깊어지고 회복속도가 더 느려질 것이다.

하지만 금리인상만 가지고 너무 불안해 할 필요는 없다. 2006년 부동산시장 활황일 때 금리가 지금보다 더 높았음을 감안하면 현재금리가 무조건 높다고 할 수는 없고, 따지자면 부동산시장 침체가 문제이지 금리인상이 문제가 아니기 때문이다.

정책이야 시장상황에 따라 움직이는 것이며 침체가 깊어지면 완화정책이 나온다. 부동산시장 침체가 깊어질수록 신규분양물량은 줄어들어 공급이 감소할 수밖에 없다. 물가상승, 화폐가치하락, 부동산가격의 약세 지속 등을 감안하면 실물경기회복 시점이 되면 부동산시장도 다소 회복될 수 있다.

다만 금리인상으로 단기적으로 거래감소지속은 불가피하기 때문에 무리한 투자는 주의할 필요가 있고 정부차원에서 거래량을 늘리기 위한 추가대책은 빨리 검토가 되어야 할 것이다.

지금까지 취득세감면, 양도세 거주요건 폐지 등 굵직한 대책이 나왔음에도 명분만 있고 알맹이가 없는 DTI부활, 보금자리 추가발표 등으로 거래활성화 효과를 전혀 보지 못했기 때문에 지금부터는 명분이 아닌 실질적인 효과가 있는 대책이 나오 길 기대해 본다.

조민서 기자 summer@