[이진우의 토지 들여다보기] 어떤 부동산에 투자해야 하나

부동산 투자는 도로와 철도 등 교통 인프라를 따라가면 그 곳이 최고 지역이다. 투자 대상 지역과 대상물 선정은 각기 개별적이다.

지역 선정은 쉽지만 지역 내 대상물 선정은 가치 분석이 필요하다. 이것이 용도 파악인데 투자대상 지역이 어떻게 발전할 것인가에 따라 필요로 하는 우선 대상물을 찾아 투자 하는 것이 대상물의 선정 기준이다.

미래 부동산의 투자는 그 활용 가치에 있다. 활용 가능한 범위를 설정 하는 것이 용도설정이다. 용도란 개별 대상물의 개발 허용이 가능한 범위를 규정한 법령에 의한 용도가 있고 법령적 용도를 변경해 가치 변화를 추구할 수 있는 기획자의 능력에 따른 확장적 용도가 있다.

활용 할 수 없는 부동산과 활용은 가능하나 경제성이 없는 부동산 투자는 필패다. 1을 2로 만들 수도 있고 10으로 만들 수 있는 투자도 가능하다.

예를 들면 부동산 투자 경험이 부족한 일반인들은 농지를 주택지나 근린생활시설로 변경할 순 있지만 용도 변경 후 얼마나 경제적 가치를 가져 올지 알지 못한다. 또 알더라도 그 가치를 극대화 하기는 매우 어렵다. 임야는 더더욱 그렇다.

부동산 가치는 삶의 가치 변화에 따라 늘 변한다. 부동산의 패러다임 자체가 보유에서 활용으로 변화된 것은 삶의 가치 변화에 따른 미래를 예측해 미래의 용도로의 예측이라고 할 수 있다.

성공적 투자를 위해서는 미래적 가치가 내제 된 부동산 용도를 파악하고 그 용도에 맞는 대상물을 선정해 조언할 수 있는 전문가가 필요하다. 부동산의 미래 가치는 단순 활용만 가지고는 높일 수 없다. 활용 이라는 범주에 디자인과 개발을 접목 시켜야 한다.

디자인과 개발을 접목 시킨다는 것은 삶의 질 향상을 추구하는 최상의 방법과 선택이어야 한다. 그래서 개인 업체의 전원단지개발에서 도시개발에 이르게까지 계획적 개발과 그 활용에는 전문가의 디자인·개발이 반드시 필요로 한다.

부동산 디자인·개발은 단순 활용을 넘어서 경제적 가치를 상승시켜주는 가장 효율적인 방법이다. 미래의 전원도시는 모두 개발에 디자인이 접목이 돼야 하며 이것이 토지의 미래 가치를 변화시킬 트렌드다.

부동산은 불경기가 없다. 문제는 가치 상승에 대한 연구 노력이 부족하고 부동산 투자 목적을 단순히 가격 상승으로 인한 재화 획득에만 두기 때문에 구입 후 활용 및 가치 상승을 위한 투자는 전혀 고려하지 못한다. 기술적 문제를 해결하고 제시할 수 있는 전문가가 턱 없이 부족한 것도 현실이다.

글 : 이진우 소나무 부동산연구소장, 문의 (031)775-3363

고형광 기자 kohk0101@asiae.co.kr