규제 한파 덮친 부동산, 강남 열풍이 데웠다

올해 주택시장 결산

-정권 교체기 시장 이상 과열, 잇따른 규제도 약발은 그때뿐
-8·2대책에도 살아난 강남…지방은 마이너스 행진
-다주택자 사업자 '알짜'에만 올인, 양극화 현상 심화할 조짐

[아시아경제 박혜정 기자] 올해 주택시장은 한마디로 '혼돈과 쏠림'으로 요약된다. 새 정부 출범 후 고강도 규제가 매달 나오다시피 했지만 '약발'은 지역별로 크게 달랐다. 정부가 규제의 칼날을 정조준했던 서울 강남 등 인기지역은 대책 발표 당시 반짝 주춤하다 곧 회복되며 호황을 누렸다. 반면 지방은 규제가 나올 때마다 거래량이 출렁이며 냉기류가 흘렀다. 대책이 나올수록 주택시장은 혼란 속에 휩싸이면서 '될 만한 지역'에 대한 쏠림 현상이 더욱 짙어졌다.

27일 한국감정원에 따르면 올 한 해 전국 아파트 매매가격(11월 기준)은 지난해 12월 말 대비 1.00% 상승했다. 지난해 상승률(0.76%)보다 0.24%포인트 높은 수치다.

사실 올 초까지만 해도 주택시장엔 냉기류가 흘렀다. 지난해 말 주택 청약자격을 대폭 강화한 11·3 부동산 대책 발표, 대출 규제 강화, 입주물량 증가, 금리 인상 우려 여파 탓이다. 1월 전국 아파트 매매거래량(3만8086건)은 1년 전보다 30% 이상 줄었고 서울 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트값도 한 달 새 0.15~0.27% 하락했다.

그러나 지난 5월 새 정부 출범 이후 불확실성이 사라지고 매수심리가 살아나면서 주택시장은 널을 뛰었다. 특히 6~8월 중 아파트값이 급등하고 거래량이 폭발적으로 늘었다. KB국민은행 통계를 보면 전국 아파트값은 큰 변동을 보이지 않다가 5월 0.05%, 6월 0.22%, 7월 0.26%, 8월 0.29% 상승했다. 이 기간 서울은 0.22~1.05% 뛰었다. 일부 강남권 재건축 단지에서 시작된 집값 강세가 일반 아파트값까지 끌어올렸기 때문이다.

정부는 이 같은 '이상 과열' 현상을 지켜만 보지 않았다. 새 정부 출범 후 한 달여 만에 조정대상지역의 전매제한기간을 늘리고 대출 규제를 강화한 6·19 부동산 대책을 내놓았다. 효과는 없었다. 대책 발표 직후 주춤했던 집값은 2주여 만에 다시 요동쳤다. 그러자 문재인 대통령은 지난 7월 말 청와대에서 열린 기업인 간담회에서 "부동산 가격을 잡아주면 피자 한 판씩 쏘겠다"는 뼈 있는 농담을 건네기도 했다. 이 발언은 고강도의 8·2 부동산 대책으로 이어졌다. 시장은 즉각 반응했다. 특히 정조준 대상이었던 강남 재건축시장이 급격히 얼어붙었다. 9월 강남3구의 아파트값은 0.02~0.06% 떨어졌고 거래량도 42.5~55.3% 급감했다.

그러나 강남 주택시장은 이내 살아났다. 8·2 대책 이후 10·24 가계부채 종합대책, 11·26 가계부채 후속 대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 임대주택 활성화 방안을 연달아 내놓았지만 소용 없었다. 강남을 중심으로 시장이 회복세를 보이고 다주택자들이 매물을 손에 쥐고 시장을 관망하면서 예측 불허의 판세가 전개되고 있다.

반면 지방은 암울하다. 경북(-3.80%)과 경남(-3.45%), 충남(-2.45%), 충북(-1.85%), 울산(-1.97%)의 아파트값은 지난해 12월 대비 하락했다. 지역 기반 산업 침체가 부동산으로 이어진 데다 공급 과잉까지 겹친 결과다. 수도권과 광역시를 제외한 기타 지방은 지난해 3월부터 마이너스 행진이 이어지고 있다.

분양시장도 마찬가지. 서울과 부산, 대구는 청약 광풍이 분 반면 일부 지방에서는 미분양 단지가 속출했다. 부동산 114에 따르면 올해 전국 평균 청약경쟁률(1~2순위)은 13.03대 1로 지난해(14.35대 1)보다 소폭 낮아졌다. 하지만 지역별 청약 쏠림은 더욱 짙어졌다. 대구가 81.29대 1로 가장 높은 청약경쟁률을 기록했고 부산(54.45대 1), 세종시(48.57대 1), 대전(20.16대 1), 광주광역시(17.57대 1), 서울(14.77대 1)의 순이었다. 나머지 지역은 한 자릿수 경쟁률이었고 충남은 0.61대 1에 불과했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "정부가 강남권을 겨냥한 대책을 연달아 발표했지만 매매가격과 거래량이 다시 살아나고 있다"면서 "정부 규제에 따라 다주택자들이 '알짜'만 남기고 정리할 가능성이 커 시장 양극화는 더욱 심화할 수밖에 없다"고 말했다.

한편 수익형 부동산시장은 정부 규제에도 불구하고 상승세를 이어갔다. 정부가 주택시장을 겨냥하자 유동자금이 수익형 부동산으로 쏠린 것이다. 11월 상가·오피스·오피스텔 등 상업·업무용 부동산 거래량은 3만7030건으로 지난 8월(3만8118건)에 이어 역대 두 번째로 많았다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr