[포럼]저소득층 주거안정, 월세 시장의 선진화부터

이준용 한국감정원 시장분석연구부장

우리나라 주택시장에서 해결해야 할 난제 중의 하나는 전셋값 상승 등에 의해 서민들이나 저소득층의 주거비 부담이 크게 증가하는 문제다. 현재 여러 제도 도입이 검토되고 있는데 성공적인 제도 도입을 위해서는 목표 대상이 되는 시장의 진단과 시장을 관리할 수 있는 환경을 마련해야 한다.

우선 전세시장에 대한 간단한 진단을 해보면 첫 번째로 전셋값의 상승 부담은 장기적인 것이 아니라 일부 기간에 한해 증가한다. 전셋값이 높거나 그 상승률이 높은 서울 아파트 전셋값의 변동률을 보면 국가승인통계 시점년도인 2003년 12월부터 2016년 12월까지 연평균 변동률은 5.4%이다. 즉 서울 아파트 전셋값은 이보다 높은 수준으로 상승한 시기도 있지만 그 이하로 상승하거나 반대로 하락하는 경우도 있었다는 것을 의미한다. 연립 및 다세대주택은 3.4%, 단독주택은 1.6% 수준으로 매우 안정적인 수치를 나타내고 있다

두 번째는 주로 언급되고 있는 전월세상한제 기준인 연간 5%를 기준으로 2003~2016년 사이의 절반 이상 기간이 5%를 초과한 지역 및 주택유형은 서울ㆍ경기의 아파트다. 반면 서울 및 경기의 비아파트나 나머지 지역의 모든 주택의 전셋값에 대한 연평균 상승률은 5% 이하이다. 분석기간의 절반 이상이 낮은 상승률을 보였다.

이러한 진단결과들이 시사하는 바는 전셋값이 높게 상승하는 주택은 서울 및 경기 아파트이며, 저소득층이 주로 사는 연립ㆍ다세대나 단독ㆍ다가구 주택은 상승률이 낮다는 점이다. 그리고 전셋값이 높게 상승하는 서울 및 경기 아파트 전셋값의 연평균 상승률도 5% 수준으로 장기간의 가격 상승률은 높은 수준이라고 보기 어렵다.

이에 비해 월세의 경우는 진단하기도 복잡하고 관련 자료나 통계가 많지 않다. 국내 월세제도는 전세와 유사한 반전세(준전세), 전세보증금의 일부나 상당한 금액을 보증금으로 두는 보증부 월세(준월세), 해외월세와 유사한 순수월세로 구분돼 보증금과 월임대료는 매우 다양하다. 유사한 주택이더라도 보증금의 규모에 따라 월임대료 형태가 달라 주거비지출 규모가 차이가 나기 때문에 동일한 잣대로 비교하기 힘들다. 저소득층일수록 전세 보증금을 부담하기 어려워 월세를 선택할 수밖에 없고, 매월 고정적인 임대료 지출을 하게 된다. 이러한 구조는 소득 대비 주거비부담 수준이 전세보다 월세를 높게 만드는 역할을 하게 된다.

한편 정책에 필요한 통계는 가구별로 실질부담액 자료들이다. 그러나 월세의 경우 보증금에 대한 확정일자 신고가 의무사항이 아니고, 신고 필요성도 전세보다 낮기 때문에 자료가 부족한 상황이다. 게다가 비아파트의 월세 가구수가 아파트의 월세 가구수보다 월등히 높은데, 이는 저소득층 중에서도 비아파트의 월세가구에 대한 실질 주거비부담이 보다 높다는 것을 의미한다. 이렇듯 월세시장은 외환위기 이후 지속적으로 확대되고 저소득층의 주거비 부담이 늘고 있으며 월세제도의 다양성에 비해 자료가 부족한 상황이다.

저소득층의 주거안정을 위해서는 우선 이들이 저렴하게 들어갈 수 있는 전세주택 재고를 확보하는 것이 가장 효율적이고 직접적인 정책일 것이나 공급시간이나 비용이 필요하다. 따라서 국민임대주택규모의 저렴한 전세주택을 공급하는 민간임대사업자에게 인센티브 제공 등이 고려될 필요가 있다. 동시에 비아파트 월세시장의 기초정보를 확충해 비아파트 월세계층의 주거비부담 수준을 측정할 수 있는 통계를 마련해야 한다. 또 다가구주택이나 준주택 재고를 면밀히 파악해 지속적인 수급관리와 주거비부담 측정 등의 주거여건 등을 측정할 수 있는 환경조성이 마련돼야 한다. 저소득층을 위한 주거안정을 위한 첫걸음은 전세가 아닌 월세시장의 통계기반 구축과 이를 기반한 월세시장의 선진화일 것이다.

이준용 한국감정원 시장분석연구부장