[뉴타운 수술]어떻게 이뤄지나.. 실태조사관이 핵심역할

[아시아경제 배경환 기자] 17일 서울시가 발표한 ‘뉴타운·재개발 실태조사 추진’은 시행 주체인 시장 또는 자치구청장과 주민 사이의 쌍방향 대화를 통해 이뤄지도록 하겠다는데 초점이 맞춰져 있다. 서울시 주거재생정책관을 단장으로 하는 ‘실태조사 추진단’과 주민소통, 정비계획 검토, 사업성 분석 검토 등 3개 분야의 TF를 구성하겠다는 것도 같은 맥락이다.

이중 주민소통 분야 TF는 ‘실태조사관’을 중심으로 사전설명 및 실태조사 홍보 등의 현장소통 역할을 맡게 된다. 주거재생지원센터 실태조사관을 중심으로 사랑방 좌담회 형태의 소규모 단위 설명회를 수시로 개최하고 사전설명 및 실태조사 결과 홍보, 필요시 찬반토론 등 주민의견 수렴 업무를 수행한다.

나머지 2개 TF는 객관적인 데이터 검토 역할을 맡는다. 정비계획 검토 분야는 용역수행자가 수립한 각 구역별 개략적 정비계획의 적정성을 검토하게 되며 관련 전문가로는 해당 정비계획에 대한 심의를 담당하는 서울시 도시계획위원회 위원 및 도시재정비위원회 위원이 참여한다. 사업성 분석 검토 분야는 용역수행자가 수립한 각 구역별 사업비 및 분담금 추정의 적정성을 검토한다. 이 과정에는 감정평가사, 정비사업전문관리업체 대표, 분양전문가 등이 참여한다.

특히 실태조사는 대상결정~사전설명회~조사~결과 확정 및 주민 정보제공 ~조사결과 주민설명회~주민의견 수렴 등의 6단계로 진행된다.

뉴타운 실태조사 단계 / 서울시

▲사전설명회= 실태조사의 목적과 필요성 등에 대해 주민 이해와 협조를 구하는 단계다. 정비구역별로 이뤄지며 개최시기 및 장소는 자치구와 협의를 거쳐 7월부터 정해진다. 해당 구역별 주민을 대상으로 실시하는 것이 원칙이고 해당 구청 및 구역의 여건에 따라 대상 및 시기를 조정할 계획이다. 리플릿 및 안내문은 개별 우편발송하고 시·구 홈페이지에 게시하는 것은 물론 블로그, 트위터, 페이스북 등도 활용하기로 했다.

▲개략적 정비계획= 토지이용계획 및 건축계획을 포함한 개략적 정비계획은 ‘서울시 실태조사 가이드라인’에 따라 수립한다. 현황조사를 바탕으로 각 구역별 정비사업의 용적률, 층수, 세대수 등을 계획한다. 도시계획위원 등 전문가의 자문 의견도 반영한다. 토지이용계획은 기존에 수립된 정비기본계획을 고려해 수립하며 개발가능용적률을 기반으로 용도지역 및 층수를 최대 1단계 완화해 일반적인 정비사업의 토지이용계획과 유사하게 수립하는 것을 원칙으로 한다.

건축계획은 관련법에서 정하는 규정을 준수해 실제 건축이 가능한 규모로 수립될 예정이다. 임대주택비율, 주택규모별 세대수, 지하주차장 계획 등은 시장상황과 정책방향을 감안해 추진된다. 재개발의 경우에는 기준용적률 20% 상향을 적용해 건립세대수가 최대한 확보되도록 계획했다.

▲추정 사업비·분담금 산정= 사업비 및 분담금 추정은 수립된 개략적 정비계획을 토대로 종전 및 종후 가치를 추정한다. 종전자산가치 추정은 실태조사 착수시점을 기준으로 감정평가를 시행해 결정하고 감정평가는 평가에 들어가는 시간 및 비용 등을 감안해 탁상감정으로 시행한다. 분양가의 산정은 반경 500m, 1000m를 기준으로 2000년 이후에 지어진 300가구 이상의 주변 아파트 시세를 기준으로 감정평가사가 결정한다. 단 공사비는 국토해양부 발표 표준건축비를 기준으로 이뤄진다.

▲조사결과 확정 및 주민 정보제공= 실태추진단의 검토를 거쳐 조사결과를 확정한 후 추정분담금을 주민에게 제공하는 단계다. 추진주체가 없는 구역에 대한 추정분담금 등의 정보는 토지등소유자에게 개별적으로 제공하지 않고 표본지에 대한 추정분담금 산정결과만을 제공한다.

추정분담금 산정은 구역 내 토지를 일정간격으로 세분화해 범위내 토지가격을 평균하고 평균값에 근접한 토지를 표본지로 선정한다. 주민들은 표본지와 본인이 소유한 토지의 규모를 비교해 본인의 추정분담금을 유추할 수 있다. 필요할 경우 주민이 직접 인터넷을 통해 개인별 추정분담금을 열람할 수 있도록 할 계획이다.

▲주민설명회= 실태조사 최종 결과가 나오면 구역별로 개최한다. 알권리를 최대한 보장함으로써 구역의 향후 진로에 대해 주민이 충분히 검토하고 토론할 수 있도록 지원하는게 핵심이다. 추정분담금 등 해당구역에 대한 객관적인 정보를 주민에게 상세히 설명하고 필요시 주민토론회를 개최할 계획이다. 향후 주민의견 수렴방법 및 절차 등의 설명도 이뤄진다.

▲주민의견 수렴= 실태조사 최종결과에 대한 주민설명회 시행 후, 자치구청장은 구역별 토지 등 소유자를 대상으로 진행한다. 사전안내문 발송, 조사인명부 확정, 주민의견조사, 개표 및 결과발표의 순으로 진행하지만 우편조사를 원칙으로 한다. 필요시에는 현장투표도 병행하기로 했다. 현장투표는 법정 공휴일을 포함해 2일 이상 실시할 계획으로 조사대상자는 신분증을 지참하고 해당 자치구 또는 동주민센터 내 지정 투표소를 방문해 직접 투표가 가능하다.

배경환 기자 khbae@