땅 감정평가 투명화.. 분쟁의 씨앗되나

[아시아경제 황준호 기자] 땅값 보상시 감정평가 가격이 좀더 투명해질 전망이다. 보상가격 과다 책정에 따라 감사원이 제재에 나섰기 때문이다. 이에 보상가격 산정시 공시지가 외 보상가 책정에 필요한 땅의 모양, 인근 시세 등 부수변수 적용에 대한 기준이 법안에 명기될 것으로 예상된다. 하지만 같은 지역이라도 수많은 변수에 따라 달라지는 토지 가격에 대한 실제 현실적인 가격 책정은 더욱 어려워질 것으로 관측된다.

◇감사원, 감정평가 문제 많다= 국토해양부는 12일 연말까지 토지보상제도에 대한 전면적인 손질에 나선다고 밝혔다.

이는 감사원의 지적에 따른 후속조치다. 감사원은 지난해 10월부터 두 달간 국토부, 지자체, 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관을 대상으로 '공공사업 보상실태 조사'에 나선 결과 전체 점검대상의 45%인 1만 6700여건이 과다 보상 및 부당 투기에 연루된 것으로 확인했다.

현행 토지보상법상 개발이익 배제 보상 원칙만 정해진 채 보상가격 산정에 포함되는 '기타 요인'에 대한 명확한 정의와 '표준지 선정' 등에 대한 기준이 없다. 이같은 허점을 통해 과다 보상 및 부당 투기가 일어난다는 게 감사원의 논리다.

국토부는 이처럼 법령을 위반한 감평사 230명을 조사한 뒤 제재 조치에 나선다고 답했다. 제재조치는 주로 업무정지(최대 2년 자격증 효력 정지), 견책(국가 공시업무 참여 제한) 등으로 요약된다.

◇감평 가격 투명화의 딜레마= 또한 보상가격 산정을 위한 제도를 개편한다. 국토부 관계자는 "감사원은 보상가격 책정시 공시지가를 기준으로 여러가지 요소들을 가감해 정하는데 감평사들이 이같은 요소들을 과다 산정하고 있다고 해석한다"며 "이를 개선해 연말까지 내놓을 계획"이라고 밝혔다.

먼저 공시지가는 국가가 발표하지만 해당 토지소유자의 의견을 물어 가격을 정한다. 의견에 따라 가격이 좌우되기에 객관성이 떨어진다. 또 토지소유자 중에는 관련 세금을 아끼기 위해 가격을 낮춰놓고 있다가 향후 개발사업이 벌어지면 공시지가의 두 새 배의 가격을 요구하는 경우가 허다하다. 세금을 적게 낸 만큼 보상도 적게 받겠다는 토지소유자가 있을리 만무하다는 뜻이다.

반면 사업시행자측에서는 가능한 사업비를 줄여야 하기에 감평사들의 가격이 너무 높다고 판단한다. 이에 주민측 감평사와 사업시행자의 감평사가 조사해 가격을 정한다. 하지만 '감평사가 매수됐다'는 얘기는 각 사업장에서 심심치 않게 들리는 레파토리가 될 만큼 감정평가 가격에 대한 의문은 끊이지 않고 있다.

국토부 관계자는 "법안에 가격산정을 위한 기타 요인이나 표준지 선정에 대한 구체적인 기준을 담아야할 것"이라고 밝혔다. 다만 "토지의 가치를 가격으로 환산하는 것이 단순 계산식으로만 이뤄지는 것은 아니기에, 심도깊은 연구가 필요하다"고 설명했다.

이처럼 토지가격 산정에 대한 식이 법안에 투명화되면 감평사들의 역량은 더욱 줄어들 전망이다. 이에 분쟁의 소지도 낮아질 것으로 예상된다. 다만 일각에서는 수많은 요소에 따라 달라지는 땅값을 일률적인 방법으로 계산해, 현실에 맞는 가격 책정은 더욱 어려워질 것으로 관측한다. 오히려 분쟁의 소지가 더욱 커질 수 있다는 분석이다.

황준호 기자 rephwang@