[김인만의 부동산돋보기]재건축, 언제 바닥찍나

김인만 굿멤버스 대표

입력 2011.11.21 08:19

수정 2025.01.15 17:31

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"감당하기 힘든 대출이나 계획을 통한 무리한 투자는 주의 필요"

[아시아경제 김인만 굿멤버스 대표]부동산 특히 아파트 시장의 대표는 강남 재건축이다.

상승할 때는 가장 먼저 가장 많이 상승하고, 하락할 때 역시 가장 먼저 가장 많이 하락한다. 부동산시장의 흐름을 먼저 예측할 수 있는 바로미터가 바로 강남 재건축 단지들이다.

최근 부동산시장의 가격흐름이 내림세고 강남 재건축 단지가 하락을 주도하고 있다. 실제로 서울 아파트 시장은 15주 연속 내림세이고, 특히 서울 재건축 시장은 한 주만에 0.32%하락, 강남 재건축은 1%이상 내렸다.

은마아파트는 수익성 악화로 주민공람이 지연됐다. 16일 열린 서울시 도시계획위원회에서 개포주공2단지, 4단지, 시영 등의 단지에 대한 재건축 세부개발 계획안이 보류되는 등 여러가지 악재가 겹친 것이 최근 재건축 하락을 주도했다.

실제로 개포주공 42㎡(13평)의 경우 올해 2월 8억2000만원에서 3월 7억8000만원까지 조정되다가 4월 정비구역지정이 완료되면서 다시 8억2000만원까지 갔다. 그 후 계속 하락하면서 9월 6억6000만원까지 빠졌다가 다시 7억1000만원까지 회복 후 최근에는 다시 6억9000만원까지 떨어진 상태다. 어려운 상황이 이어지고 있는데 현재와 같은 분위기가 지속되면 추가 하락도 배제할 수는 없다.

이같은 하락은 단순히 현상적인 악재보다는 투자심리 위축이 직접적인 원인이다. 빚으로 끌어올린 경기부양의 후유증으로 미국, 유럽의 경제위기는 단기간에 해결되기 어렵다. 또 국내 경기침체도 장기간 지속될 수 있다는 우려감이 시간이 갈수록 커지고 있다.

박원순 시장의 공공성 강화로 소형임대주택 강화 요구가 심해지면서 재건축단지의 수익성이 악화될 것이라는 우려 때문에 매수세 유입이 둔화되면서 재건축 하락폭이 더욱 커지고 있는 상황이다.

전체 부동산시장 침체가 지속되고 특별한 대책이 나오지 않는 한 재건축시장이 단기간에 회복되기는 쉽지 않을 것이다. 이런 분위기에서 서두를 필요 없고 적어도 바닥을 찍는 것은 확인을 한 후 들어가는 것이 맞다.

그렇다면 바닥은 언제일까? 박원순 서울시장 취임으로 소형임대 강화를 요구할 것이고, 수익성악화를 우려한 조합과의 줄다리기로 재건축사업 지연이 되는 단지는 분명 늘어날 것이다.

그러나 현재 재건축시장에 팽배한 우려는 너무 지나친 경향이 있다. 실제로 개포주공의 경우 전체 정비구역지정은 완료됐고, 단지별 세부개발계획이 보류됐지만 몇 달 후 다시 논의가 될 것이다. 설사 재건축이 하나도 진행이 안 된다고 하면 부채가 많은 서울시 입장에서도 도심 소형임대를 공급할 수 있는 방법이 쉽지는 않아 박시장의 8만호 임대공급 공약이 어려워지는 부담도 분명 존재한다.

특히 예산집행의 행정직인 서울시장의 권한을 마치 대통령의 권한처럼 확대해석해서 불안감을 더 부추길 필요는 없다. 글로벌 경제와 국내 경기회복을 기대하기는 어렵지만 그렇다고 금융위기 당시 달러부족으로 크게 흔들렸던 2008년 말~2009년 초 보다는 나쁠 것이 없다.

2008년 말 금융위기 당시 종합주가는 900선이 깨진 상황이고, 부동산은 투매분위기까지 몰렸던 점을 감안하면 적어도 금융위기 당시 급매물 시세를 바닥의 기준점으로 삼으면 크게 무리가 없을 것이다.

일반아파트의 경우 물론 거래가 잘 되지 않지만 금융위기 당시 급매시세보다는 그래도 지금이 더 높은 상황이다. 투자수요층이 두터운 재건축은 일반아파트보다 하락폭이 더 컸기 때문에 일부 단지의 경우 2008년 금융위기 수준 가까이 하락한 급매물도 나올 수 있다. 때문에 어차피 매수를 생각한 투자자라면 이정도 급매물이라면 매수를 고려해 봐도 나쁘지는 않다.