오피스텔 투자 '임대 수익'보다 '시세 차익'

[아시아경제 조철현 기자] # 서울 역삼동에 있는 H오피스텔. 총 150실로 이뤄진 이 오피스텔 57㎡는 지난해 말만 해도 매매가가 9000만원 선이었다.

그러다 올 봄에 1억원으로 오르더니 지금은 1억2000만원을 호가(주인이 부르는 값)한다. 그런데도 이 값에 사겠다는 사람은 많지만 매물을 찾기가 쉽지 않다.

# 지난해 이맘 때 지하철 2호선 신촌역 부근의 소형 오피스텔을 샀던 박모(51)씨는 요즘 주변 부동산중개업자들의 전화공세에 시달리고 있다. "오피스텔을 매물로 내놓으면 매입가보다 20% 가량 비싼 값에 팔아주겠다"는 것이다.

박씨는 "고정적인 월 임대 수입을 포기하는 대신 웃돈을 많이 받고 팔아야 할지 고민 중"이라고 말했다.

오피스텔 투자 패러다임이 바뀌고 있다. 고정적 임대 수입 위주에서 시세 차익으로 무게 중심이 옮겨지고 있는 것이다. 오피스텔 몸값(매매가격)이 치솟으면서 나타난 현상이다.

◆임대 수익에서 시세 차익으로 투자 방식 변화=오피스텔은 대표적인 수익형 부동산 상품이다. 시세 차익보다는 임대 수익률에 초점을 맞추는 것이 투자의 정석이다. 매매가격은 오르지 않는 반면 임차 수요 증가로 높은 임대 수입을 거두는 곳이 적지 않아서다.

그러나 최근 서울 강남권과 도심권 등을 중심으로 오피스텔 매매가격이 치솟으면서 투자 방식도 시세 차익형으로 빠르게 바뀌고 있다는 게 부동산중개업계의 얘기다.

부동산114에 따르면 지난달 말 서울 강남구 오피스텔 시세는 올 초보다 2.68% 올랐다. 송파(2.35%)ㆍ서초구(1.11%)도 높은 상승률을 보였다.

특히 지하철 강남역, 선릉역, 삼성역, 대치역, 잠실역 등 유동 인구가 많은 역세권 오피스텔의 경우 매매가격이 올 들어 5000만원 이상 오른 곳도 적지 않다. 선릉역 일대 선릉에클라트 66㎡는 2억2000만원 선으로 연초 대비 6000만원 가량 올랐다. 인근 대한공인 관계자는 "투자 수요가 많아 매물이 나오는대로 팔려나간다"고 전했다.

오피스텔 몸값이 뛴 데는 아파트 전세난이 큰 영향을 미쳤다는 게 전문가들의 분석이다. 서울지역 중소형 아파트 전셋값이 단기간에 껑충 뛴 데다 전세 물건을 구하기도 쉽지 않자 아파트보다 싼 오피스텔을 아예 매입하겠다는 수요가 늘고 있다는 것이다.

마땅히 돈 굴릴 곳을 찾지 못한 개인 투자자들의 유입도 한몫한다. 게다가 오피스텔도 임대사업용 주택과 똑같이 세제 혜택을 받을 수 있는 길이 열리면서 이참에 오피스텔로 임대사업을 하려는 투자자들도 적지 않다.

'8.18 전ㆍ월세 안정대책'으로 주거용 오피스텔도 주택 임대사업자로 등록할 경우 종합부동산세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 취득세 및 재산세 감면 혜택을 받을 수 있게 됐다.

◆적정 가격에 매입하는 게 최대 관건=오피스텔 매입가는 임대 수익률을 결정짓는 핵심 변수다. 매입가 또는 분양가가 높으면 그만큼 임대 수익률은 낮아질 수밖에 없다.

요즘 오피스텔 시장을 봐도 그렇다. 매매가는 오르고 있는 반면 임대 수익률은 하락세다. 지난 1월 강남권 오피스텔 평균 임대 수익률은 5.47%였지만 올 8월말에는 5.32%로 떨어졌다. 매매가격이 많이 오른 데 비해 임대료가 이를 받쳐주지 못해서다.

임대 수익률이 낮아지면 향후 오피스텔을 사려는 투자 수요가 줄면서 시세가 떨어질 수 있다. 전문가들이 얼마나 적정한 가격에 오피스텔을 매입하느냐가 투자의 최대 관건이라고 말하는 이유다. 곽창석 나비에셋 대표는 "예상 임대료를 기준으로 매입가와 분양가가 적정한지 따져봐야 한다"며 "상대적으로 매매가격이 덜 오른 오피스텔을 고르는 게 성공적인 투자 지름길"이라고 말했다.

조철현 기자 choch@