부동산 불황 속 ‘숨은 진주’ 찾아라

［골드메이커］둔촌주공, 하락폭 큰 급매물 잡아라

한국은행의 6월 기준금리 인상 이후 부동산 시장의 침체가 더욱 깊어지고 있다.

하지만 부동산 시장이 회복되는 시점이 되면 개발 호재가 있고 개발가능성이 있는 단지가 회복속도가 빠르고 상승폭이 크다.

이에 지하철 9호선 연장과 재건축 추진이 되고 있는 둔촌주공1~4단지에 대해 살펴보도록 하자.

둔촌주공은 대표적인 저층 저밀도 대규모 아파트로 중소형으로 구성된 재건축 추진단지이다.

대지면적 462,821㎡, 총 4개 단지 5930가구로 구성되어 있으며 1,2단지는 5층, 3,4단지는 10층으로 10~30평 중소형으로 되어 있다.

아파트와 상가가 분리해 조합설립을 추진, 2009년 12월 조합 설립인가를 받았다.

용적률이 87%로 낮고 지분율이 높아 재건축 완료 시 1만 가구의 미니 신도시급으로 개발될 예정이다.

지하철 5호선 둔촌동역 도보 이용가능하며 2호선 강변역은 차량 10분 거리이다. 연장 공사중인 지하철 9호선 오륜동역이 2단지에 인접하고, 서울보훈병원역은 1,4단지와 가깝기 때문에 향후 9호선이 연결되면 더블역세권이 될 예정이다.

둔촌초, 위례초, 동북중고, 보성중고, 한신중, 오륜중, 둔촌고 등 교육환경이 우수하고 올림픽공원과 둔촌습지, 강동구청, 현대백화점, 아산병원 등 편의성 좋아 강동구 대표 랜드마크로 거듭날 것으로 예상된다.

둔촌주공1단지는 현재 2종 일반주거지역이며 기준용적률 190%에 기부채납과 임대아파트를 짓는 조건으로 229.78%까지 용적률을 확보한 상태로 지하2층, 지상7~30층 규모의 9090가구로 재건축될 예정이다.

만약 3종 일반주거지역으로 용도사향이 되면 1만1000가구까지 가능하지만 쉽지는 않을 것으로 예상된다.

1단지 82㎡(25평) 기준 시세흐름을 살펴보면 2003년 봄까지 4억원 대를 유지하다가 그해 여름부터 2005년까지 6억원 대로 올랐고, 2005년 여름부터 가파르게 상승하기 시작해 2006년에는 11억원을 넘어섰다.

이후 약보합세가 유지되다가 2008년 말 금융위기에는 7억원대 중반까지 조정이 됐으며, 다시 회복세를 보여 9억원 대의 시세가 유지되고 있다.

최근 부동산시장 침체와 5차 보금자리가 발표되면서 강동권 전역에 거래가 끊기면서 최근 82㎡(25평) 급매물이 8억8000만원에 나오고 있다. 올해 초 9억원대 중반까지 거래가 되었음을 감안하면 단기 하락폭이 큰 상황이다.

82㎡(25평, 대지지분 29.83평 기준)는 45평 이상 배정가능하며 45평은 무상배정 가능하며, 59㎡(18평, 대지지분21.48평)는 34평 무상배정 가능하며 소폭의 환급도 받을 수 있을 것으로 예상된다.

주변 아파트와 비교분석을 해보면 잠실4단지 레이크팰리스 34평이 9억원 중반, 43평이 12억원 정도, 올림픽선수기자촌아파트 34평 8억4000만원, 43평이 11억원 정도에 형성되어 있다.

때문에 둔촌주공의 경우 34평이 무상배정 가능한 59㎡(18평)의 급매물시세가 6억6000만원, 82㎡(25평)이 8억8000만원임을 감안하면 급매물을 잡을 경우 5년 이내 2~3억원 정도의 차익을 기대할 수 있다.

더불역세권 형성과 함께 교육환경이 좋고 대지지분도 높아 평형배정이 유리하다. 특히 강동구지만 송파구에 가까운 입지로 향후 재건축 완공 시 고급주거단지로 거듭날 가능성이 높다.

다만 아직 재건축 규제가 남아있고 정책, 주민들 간의 이견, 부동산시장 상황에 따라 사업 추진속도가 생각처럼 빠르지 않을 수 있다.

또 저층 재건축 특성상 시세가 높고 전세가격이 낮아 초기투자금이 높고 장기간 많은 투자금이 묶일 수 있는 리스크를 충분히 감안한 자금계획이 필요하다.

5차 보금자리 강동지구로 인해 타 지역보다 더 큰 영향을 받고 있지만 여당에서 보금자리 폐지가 검토되고 있는 등 너무 부정적으로 보기 보다 오히려 이런 조정상황을 역으로 이용, 거래활성화 대책을 지켜보면서 하락폭이 큰 급매물을 잡는 전략도 유효해 보인다.

김인만 굿멤버스 대표