족집게 박씨는 연 8% '돈피스텔'

[수익형부동산으로 재테크 달인 되는 법]<1>오피스텔 임대

[아시아경제 조철현 기자] #1. 정년을 앞둔 대기업 임원 박모(55)씨는 요즘 오피스텔 임대사업하는 재미에 푹 빠져 있다. 지난해 말 매입한 오피스텔을 세 놓아 연 6%가 넘는 수익률을 올리고 있는 것이다.

#2. 올해 초 서울에서 공급된 전용 15㎡짜리 오피스텔을 분양받은 회사원 박모(39)씨는 요즘 밤잠을 설친다. 분양업체가 제시한 임대수익률(6~7%)만 믿고 덥석 계약했는데, 나중에 꼼꼼히 계산해보니 수익률이 시중은행 정기예금 금리(평균 연 4.05~4.3%, 4월 중순 기준) 수준에도 못미친다는 것을 알았기 때문이다.

요즘 오피스텔 쪽으로 눈길을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 1~2가구 증가와 전세난이 겹치면서 임대 수익률이 높아진 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "소형 주거시설의 전ㆍ월세가 강세를 보이면서 오피스텔을 분양받거나 매입해 짭짤한 임대 수익을 얻으려는 투자자들이 부쩍 많아졌다"며 "하지만 입지 여건이나 적정 분양가 여부 등에 따라 수익률이 달라질 수 있는 투자에 앞서 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

◆숨겨진 세금 잘 따져봐야

오피스텔은 기본적으로 시세 차익보다는 매달 일정 금액을 월급처럼 받기 위해 투자하는 수익형 상품이다. 서울ㆍ수도권에서 연간 6~8%의 세전 수익률을 기대할 수 있는 오피스텔이 적지 않다. 요즘 서울 등지에서 분양되는 오피스텔에 청약자들이 몰리는 것도 이 때문이다.

하지만 오피스텔 임대 수익률이 생각보다 높지 않다는 게 전문가들의 지적이다. 가장 큰 이유는 세금 때문이다. 오피스텔은 매입가의 4.6%나 되는 취득세를 내야 한다. 부가가치세도 건물분 가격의 10%를 부과한다.

여기에 소유권 이전에 드는 법무사 수수료와 대행료, 임대를 놓을 위한 중개 수수료 등도 감안해야 한다. 전문가들은 "수익률이 연 5~8% 정도 나오더라도 각종 세금 등을 감안하면 은행 정기 예금금리 수준을 밑도는 경우도 많다"고 말한다.

또 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 때에는 주택으로 간주해 향후 되팔 때 양도세가 부과된다. 즉, 오피스텔 외에 다른 주택을 갖고 있다면 1가구 2주택자가 돼 양도세 중과 대상이 되는 것이다. 김종필 세무사는 "월 수십만원씩 들어오는 임대 수입의 합계보다 양도세로 내는 돈이 오히려 많을 수도 있는 만큼 투자에 앞서 오피스텔 활용 방안을 정하는 게 좋다"고 강조했다.

아울러 요즘 금리가 오르고 있다는 점도 유념해야 한다. 금리가 오르면 대출이자 부담도 커져 수익률이 그만큼 떨어질 수 있는 것이다.

◆비싼 값에 매입하면 수익률 '뚝'

적정 분양가(매입가) 여부도 따져봐야 한다. 오피스텔이 인기를 끌자 분양업체들이 앞다퉈 분양가를 높이는 추세다. 수익형 상품의 핵심인 수익률이 낮아질 수밖에 없는 것이다.

오피스텔의 경우 '공급면적'이 아닌 '계약면적'을 기준으로 3.3㎡(1평)당 평균 분양가를 매기는 경우가 많다. 공급면적이란 한 가구의 전용 생활공간인 '전용면적'에 계단, 복도, 엘리베이터와 같은 '주거공용면적'을 합한 공간의 넓이로, 여기에 지하주차장 등의 '기타공용면적'까지 더하면 계약면적이 된다. 따라서 오피스텔과 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가를 단순 비교하면 기준 면적이 넓은 오피스텔이 아파트보다 더 저렴한 것처럼 보이는 착시현상이 발생할 수 있는 것이다. 박원갑 부동산1번지 소장은 "일반 아파트와 3.3㎡당 분양가를 계산하는 방식이 달라 투자에 앞서 신중한 검토가 필요하다"고 말했다.

오피스텔은 일반아파트에 비해 전용률이 낮아 개별 가구가 독립적으로 사용할 수 있는 공간 비중이 상대적으로 작다는 점도 염두에 두는 것이 좋다. 부동산114 조사에 따르면 전국의 분양 오피스텔 전용률은 2005년 64.6%, 2006년58.4%, 2007년 55.3%, 2008년 51.0%, 2009년 48.7%, 2010년 49.4%, 2011년(3월 현재) 51.6% 등으로 80% 안팎인 일반아파트에 비해 매우 낮은 것으로 나타났다. 김규정 부동산114 본부장은 "아파트가 아닌 다른 주변의 오피스텔과 분양가를 비교해 투자 여부를 결정하는 게 좋다"고 말했다.

조철현 기자 choch@