취득세 부과? 주택수 포함?… 오피스텔 투자 A to Z

몇 년 전까지 의류 매장·헤어숍 등으로 가득차 ‘패션의 메카’로 불리던 이화여대 상권 골목에 현재는 높은 오피스텔 건물들이 빽빽하게 들어섰다.(사진=류태민 기자)

[아시아경제 류태민 기자] 최근 오피스텔이 잇달아 신고가를 기록하며 아파트 못지않은 인기를 누리고 있다. 대출 규제가 덜해 자금이 부족한 젊은 층에게 인기가 많고, 투·쓰리룸 형태의 중형급 오피스텔이 늘어나면서 아파트 대체제로 찾는 수요가 늘고 있어서다. 여기에 일반 주택보다 각종 세금이 상대적으로 덜 부과된다고 여겨지며 투자 수요도 몰리고 있다. 다만 같은 오피스텔을 매매해도 그 용도 확정 여부와 주택 취득 순서에 따라 부과되는 세금이 차이가 날 수 있어 유의해야 한다.

주거용·업무용 세금 기준 서로 달라

오피스텔은 어떤 용도이냐에 따라 적용되는 세금이 달라진다. 기업이나 개인이 사무·상업시설로 사용하는 업무용 오피스텔은 주택으로 분류되지 않는다. 따라서 주택 수에 포함되지 않아 다주택 중과 대상이 아니다. 업무용 오피스텔은 부가가치세법상 일반사업자에 해당되며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 한다.

반면 일명 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’로 불리는 주거용 오피스텔은 주택법상 ‘준주택’에 해당된다. 기존에는 주택 수에 포함되지 않았지만 지난해 정부가 발표한 7·10대책 이후 규정이 바뀌게 되면서다. 따라서 주거용 오피스텔을 보유할 경우 유주택자로 간주돼 취득세·양도소득세 등이 부과된다.

주거용 오피스텔의 취득세는 취득 순서에 따라 세율이 달라질 수 있다. 기존에 아파트·빌라 등 일반 주택을 보유하고 있으면서 주거용 오피스텔을 취득한다면 취득세는 기존 보유주택 수와 관계없이 4.6%가 된다. 반대로 주거용 오피스텔을 1채 보유하고 있으면서 아파트·빌라 등 일반 주택을 취득한다면 8%의 취득세를 내야 한다. 보유하고 있는 오피스텔이 두 채 이상이거나 오피스텔과 일반 주택을 합쳐 두 채 이상이라면 새로운 주택 취득시 12% 중과된다. 만약 무주택인 상태에서 일반 주택과 주거용 오피스텔을 모두 사고 싶다면 일반 주택부터 취득하는 게 더 유리한 이유다.

주거용 오피스텔의 양도소득세는 일반 주택과 똑같이 적용된다. 다른 보유 주택과의 매각 순서에 상관없이 양도세 중과 기준이 적용된다. 다만 주거용 오피스텔 1채만 보유한 1가구 1주택자의 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

용도 정하지 않은 분양 오피스텔은 주택 ‘미분류’

다만 오피스텔을 분양받은 경우 주거용인지 업무용인지 그 용도를 확정짓기 전까지는 다주택자 세금을 중과 받지 않는다. 용도를 확정해 실제 사용하기 전까지는 취득세·양도세 산정 시 아직 주택으로 계산되지 않기 때문이다.

마찬가지로 청약 시에도 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되지 않는다. 따라서 기존에 주거용 오피스텔을 보유하고 있더라도 신축 아파트를 분양받을 때 청약요건이나 자격 등에 별다른 제약을 받지 않는다.

류태민 기자 right@asiae.co.kr