그러나 지금의 주택시장 회복세는 지난해 4ㆍ1대책부터 이어진 주택시장 정상화를 위한 정부정책의 효과가 누적된 결과이며 동시에 침체기 사이클을 견디어 낸 시장의 힘이기도 하다. 주택시장의 정상화는 아직 끝난 것이 아니다. 여전히 진행 중이다. 이미 거둔 성과도 있지만 여전히 해결해야 할 문제가 남아 있기 때문이다.
둘째, 거래 정상화다. 지난 5년 동안 주택가격의 하락도 문제였지만 주택거래 침체는 더 큰 장애요인이었다. 거래 침체로 인한 가계들의 경제적 어려움은 고스란히 금융기관의 대출부실로 이어졌으며 '하우스 푸어' 문제가 새 정부의 주요 국정과제로 등장할 정도였다. 하지만 취득세, 양도세 등 거래세 부담의 완화, 청약제도 등의 개선 등 과거 거래의 발목을 잡던 규제들이 모두 정상화되고 시장의 심리가 회복되면서 주택거래량은 최근 5년 중 가장 높은 수준이다. 거래활성화로 하우스 푸어의 문제는 상당부분 해소되었다. 7ㆍ24대출 규제완화도 고금리의 제2금융권 대출을 저리의 1금융권 대출로 갈아타는 차환대출을 유도, 부채의 질적 개선에 기여를 하고 있다.
이 외에도 미분양 주택의 감소로 건설기업들의 부실채권이 크게 정리되었으며, 생애최초주택구매자 등 젊은 층이 저리의 정책금융의 지원을 받아 내 집 마련을 하게 된 것도 큰 성과이다.
반면 올해에는 매매거래량이 증가함에도 불구하고 전월세 거래량이 여전히 증가하고 있다. 임대시장은 여전히 잦은 이동이 있는 것이다. 서민들이 주로 이용하는 국민주택기금은 주택구입자금대출보다 전세자금 대출이 더 많이 증가하고 있다.
그런데 임대시장 안정화를 위해 정부가 발표한 정책은 아직도 국회에 계류 중이다. 임대소득 과세뿐만 아니라 저소득층을 위한 주택 바우처 본 사업도 국회에서 국민기초생활보장법 처리가 지연돼 연내 시행이 어려울 전망이다. 국회에는 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 가격 폭등기에 만들어진 법률만 있는 것이 아니다. 주택시장의 약자들을 위한 민생법안들이 집행을 기다리며 긴 잠을 자고 있다. 이런 상황이다 보니 주택시장은 과거의 청산도 당장의 문제해결도, 다가올 미래도 준비하지 못하고 있는 것이다.
그동안 정부 정책은 주택시장 회복의 적절한 마중물 역할을 했다. 이제는 그 효과가 본격적인 시장의 펌프질로 이어져 시장 회복을 견인할 때이다. 물론 펌프질이 계속되려면 거시경제 회복이 뒷받침되어야 할 것이다.
다만 최근 우리나라의 거시경제 상황을 볼 때, 당분간은 소득 증가보다는 자산가격이 견고히 받쳐주는 것이 경기회복에 도움을 줄 것이다.
이를 위해서는 주택시장의 회복세가 더욱 견고해야 하며, 임대시장의 안정화가 반드시 필요하다. 정부가 마련한 정책이 주택시장의 모든 문제를 해결할 순 없다. 그러나 이것이라도 시행하면서 그 다음 정책을 마련해야 하지 않을까? 어렵게 시작된 국회에 시장의 다급한 마음을 전해본다.
김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장
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