[도심재생 투자비법]거여·마천뉴타운, 재조명되는 강남3구 투자처

거여·마천 재정비촉진지구는 강남3구 중 유일한 재정비촉진구역이다. 자연과 함께 하는 문화도시로 조성될 예정이며 입지는 송파구의 가장자리로 위치가 좋다.

거여·마천재정비촉진지구의 장점은 강남 3구중 유일한 뉴타운이자 위례신도시와 인접해 있어 시너지효과가 클 것이라는 점이다. 또 타지역 투자자들이 70%가 넘고 조합원 수에 비해 대지지분이 넓어 사업 속도가 빠르고 일반분양이 많아 조합원들 부담이 덜해 수익성이 좋다.

재개발에 투자할 때 꼭 확인해야 할 점은 기본계획, 사업 속도, 사업성, 개발 방식, 주변 아파트 시세다. 이곳은 총 면적 73만8426㎡에 1만3302가구가 공급될 예정이다. 수서역 KTX역사, 문정동 법조타운, 가든파이브, 가락시장 현대화 사업, 잠실의 제2롯데월드 개발 사업 등 굵직한 개발호재들이 연계되어 있다.

가든 파이브는 전문상가, 물류단지, 업무 공간 등으로 구성된 복합문화쇼핑단지다. 법원과 검찰청 등이 들어서는 문정동 법조단지는 가든파이브와 인접하여 8호선 문정역과 장지역 사이에 조성된다. 배후 주거지인 위례신도시와 거여·마천재정비촉진지구, 문정동 일대에 인구 유입과 대규모 상권이 형성될 것으로 기대하고 있다.

교통여건도 좋다. 지하철 5호선 거여역, 마천역이 있고, 3호선, 8호선, 9호선 연장노선을 가까이 이용할 수 있다. 양재·수서동 일대와 영등포, 여의도, 김포공항과의 접근성도 편리해질 전망이다. 이밖에도 서울 외곽순환도로, 용인~서울 간 고속도로, 분당~수서 간 고속화도로(국도 3호선) 와 주변 도로 등이 신설·확장 계획이어서 도로 이용도 편리하다.

또한 마천 2·4구역이 지난 6월부터 실시한 주민실태조사를 7월 말에 통과해 마천재정비촉진지구 전체 사업에 탄력을 받을 전망이다.

거여·마천재정비촉진지구는 구역에 따라 매물의 매도·매수 호가 차이가 커서 거래는 많지 않다. 각 구역의 사업 속도와 사업성이 다르지만 지분당 가격이 최고 6000만원까지 치솟았다가 현재 최고점 대비 50% 하락한 상태에서 거래되고 있다.

인근 위례신도시 분양가와 비교해 보면 실투자비가 1억5000만원이하라면 지분당 2500만원 전후, 단독주택은 50평(165㎡) 기준 3.3㎡당 1200만~1500만원 정도에 투자해야 한다.

재개발 투자가 어려운 것은 같은 지분이나 건물이라도 입지여건이나 개별 구역 현황에 따라 권리가액이 달라진다는 것이다. 상당한 주의를 기울여야 하는 부분이다. 문의 (02)545-1140

양팔석 부자아빠부동산연구소 대표