"도시형생활주택으로 월급받으세요"

규제완화 힘입어 설명회 '북적'..투자유의점 꼼꼼히 살펴야

[아시아경제 정선은 기자] "서울은 더 하겠지만 이미 부산 해운대만 해도 도시형생활주택 짓는 사업이 성황이다. 은퇴가 코앞은 아니지만 노후를 생각해서 갖고 있는 단독주택 택지 위에 도시형생활주택 임대사업을 해 볼 생각이다."(부산 서구 대신동 거주 50대 부부)

소규모 택지를 가진 토지주들이 도시형생활주택에 뜨거운 관심을 보이고 있다. 지난 13일 한 도시형생활주택 전문업체에서 개최한 실전투자사례 설명회에는 서울 뿐 아니라 전국 각지의 예비 임대사업자가 참석했다. 참석 대상도 은퇴 뒤를 고려해서 미리 준비에 나선 회사원에서 재테크에 나선 전업주부까지로 다양했다.

도시형생활주택 투자에 대한 이같은 열기는 관련 규제완화가 기폭제가 됐다. 정부는 올 연말까지 연 2% 금리로 국민주택기금을 지원하고 임대관리를 맡는 집주인용으로 원룸형에도 전용 50㎡ 초과 1가구를 들일 수 있도록 허용했다. 또 7월부터는 하나의 공간으로만 구성돼야 했던 원룸형에 별도의 침실을 포함해서 2~3인 가구도 살 수 있도록 했다. 부동산개발업 등록 의무 면제기준도 20가구에서 30가구로 완화시켰다.

◇ 도시형생활주택 설명회 '북적'.."나의 성공담은.."

동대문구 제기동 소재 도시형생활주택 마이바움(MAIBAUM) 개발 사례 <출처: 수목건축>

= 동대문구 제기동에 본인소유의 279.67㎡ 규모 택지를 가지고 있던 정인화씨. 정씨는 지난해 주차장 규제가 완화된 도시형생활주택의 사업성을 내다보고 임대사업에 뛰어들었다. 도시형생활주택 전문업체에 의뢰해 1층은 필로티 주차장을 포함한 근린생활시설 편의점으로, 2~4층은 전용 17.5㎡정도의 22가구로 구성된 도시형생활주택으로 구성했다. 전체 투자비는 직접공사비, 설계ㆍ감리비, 옵션비 등을 포함해 7억6000만원으로 잡았다. 1층 편의점은 보증금 4000만원에 월 200만원, 2~4층 도시형생활주택의 경우 접근성이 좋은 역세권인 점을 감안해서 주변 시세보다 약간 높은 보증금 1000만원, 월 50~55만원 임대료를 계획했다. 지난해 5개월 간 공사를 마치고 임차인 모집을 완료한 뒤 정씨가 거둔 수익률은 연 31% 수준. 월세로 벌어들인 수입 1억5000만원을 전체투자비에서 나중에 내줘야 할 보증금(2억6000만원)을 뺀 실투자비 5억원으로 계산한 것이다.

동대문구 제기동 도시형생활주택 사례 수익률 분석

정씨의 사례는 역세권의 배후수요가 풍부한 토지를 이미 갖고 있는 경우 도시형생활주택 임대사업에서 높은 수익률을 얻기에 유리하다는 점을 보여주는 경우다. 만약 확보된 택지가 없다면 땅값 부담이 만만치 않다. 서용식 수목건축 대표는 "최근 소형주택 수요가 많은 만큼 역세권에 인접한 땅이 아니더라도 동네 수요를 통해 수익성을 높일 수 있다"며 "싸면서도 좋은 땅을 사는 것이 핵심"이라고 조언했다.

기존 건물을 용도변경해 리모델링하는 경우도 있다. 동작구 상도동에 지하1층~지상4층 건물을 소유하고 있던 최화경씨가 이같은 사례다. 최씨는 3~4층이 오랫동안 공실이 되자 고민끝에 전문업체에 의뢰해서 리모델링을 통해 도시형생활주택으로 용도변경을 하기로 했다. 다행히 주차대수가 총 5대로 기존과 다름없어 용도변경이 가능하다고 했다. 최씨는 초역세권인데다 대학가라는 장점을 활용해서 3~4층에 총 11가구를 들이고 보증금 1000만~2000만원, 월 50만~55만원의 임대료를 계획했다. 전체투자비는 직접공사비, 설계ㆍ감리 용역비, 빌트인 등을 합해서 1억4000만원 수준. 하지만 임대료로 벌어들인 7200만원으로 2년 정도면 회수가 가능하다는 계산이 나왔다.

토지는 있는데 건축비를 조달하기 어렵다면 국민주택기금 활용을 고려해 볼 만하다. 대신 해당 사업부지에 설정된 담보가 없어야 하는 등 조건이 까다로운 것은 감수해야 한다. 대출기간이 20년으로 장기인데다 연 2%의 저리로 지원돼 일반적으로 공사비의 절반 정도를 확보할 수 있다는 것이 전문가들의 설명이다.

◇ 투자 유의점은?

= 도시형생활주택 투자시 가장 유의할 점은 수요자에 맞는 가구 구성이다. 전문가들은 대학가 주변 학생수요는 전용 13.2~16.5㎡, 오피스지역의 직장인수요는 전용 16.5~19.8㎡ 정도로 전용 20㎡ 이하 범위에 맞추라고 조언한다.

같은 연면적에 가구수가 많을수록 확보할 수 있는 임대수입이 커서 수익률을 높일 수 있다. 다만 지나치게 평형이 작으면 도심 슬럼화의 주범으로 전락할 수 있다는 점은 유의해야 한다. 서 대표는 "최근 규제 완화로 전용 30㎡ 이상 침실허용이 가능해졌다"며 "획일적인 원룸보다는 다양한 소비자가 섞여 살 수 있도록 하는 것이 바람직하다"고 말했다.

지방자치단체마다 다른 조례도 꼼꼼히 살펴야 한다. 현재 인ㆍ허가물량의 대부분을 차지하는 원룸형 도시형 생활주택 주차장 기준이 대표적이다. 서울은 전용 60㎡당 1대(준주거, 상업지역 120㎡당 1대)라는 주택법상 기준이 적용되는데 일부 지방에서는 조례기준이 이와 다르다.

마지막으로 관리하기 쉬운 재료를 선택하는 것도 중요하다. 도시형생활주택은 임대상품인 만큼 시간이 지나면 감가상각으로 시설이 노후화된다. 내ㆍ외장재는 저렴하면서도 쉽게 더러움이 타지 않고 내구성있는 재료를 선택하면 임대관리가 수월하다.


정선은 기자 dmsdlunl@