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[류태민의 부동산 A to Z] 속출하는 미분양… 미계약과 어떻게 다를까?

최종수정 2022.08.05 13:44 기사입력 2022.08.05 13:44

미분양은 신청자수 부족 발생 물량
미계약은 경쟁률 1:1 넘었지만 부적격·계약 포기로 발생
다만 청약시 주택수 포함 여부 달라
미계약분 매수 시 청약기회 날아갈수도

서울의 한 공동주택에 분양 안내문이 붙어 있다. (사진=연합뉴스)

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[아시아경제 류태민 기자] ‘묻지마 청약’이 이어지던 서울 등 수도권 청약시장의 열기가 최근 빠르게 식으면서 곳곳에서 미분양 단지가 속출하고 있다. 초기보다 분양가를 낮추거나 10차례가 넘는 무순위청약(줍줍)을 진행했음에도 미달 사태가 반복되고 있다. 아예 단지가 통째로 계약이 실패한 사례도 있다. 이러한 사례들은 통칭 ‘미분양’이라고 불리지만 미분양과 미계약 물량은 엄연히 추후 청약에 미치는 영향이 달라 주의해야 한다.





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미분양 물량은 원인에 따라 ‘준공 후 미분양’과 ‘미계약분’으로 나뉜다. 준공 후 미분양은 일반공급 2순위까지 청약이 진행됐으나 공급 주택 수 대비 신청자가 부족해 발생한 물량이다. 이들은 대부분 가격·입지 등 경쟁성이 떨어지거나 가격 상승 기대감이 낮은 탓에 수요가 부족해 발생한 ‘악성 미분양’이다. 해당 단지의 경우 각 평형별 청약 경쟁률을 살펴보면 1대 1을 넘지 못한다.

반면 미계약분은 본청약에서 공급 주택 수보다 신청자 수가 많아 경쟁률이 1대 1을 넘었지만 청약 부적격·계약 포기 등의 이유로 발생한 잔여 물량이다. 부적격 물량의 경우 가점 항목 입력 오류, 재당첨 제한, 자격 미달 등 사유로 판정되는 게 대표적이다. 계약 포기 물량은 당첨 이후 변심해 계약을 진행하지 않거나 중도금을 지속적으로 연체해 계약이 자동 해지된 것도 이에 해당한다고 볼 수 있다.


문제는 어떤 물량인지에 따라 청약 시 주택 수에 포함되는지 여부가 다르다는 점이다. 주택공급에 관한 규칙 제 53조의 10호(주택소유 여부 판정기준)에 따르면 선착순 계약을 통해 주택을 공급받아 최초로 계약한 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다. 즉 준공 후 미분양 물량은 입주 이전의 분양권 상태일 경우 청약 시 주택 수로 산정되지 않는다.


하지만 미계약 물건은 주택수로 산정되는 만큼 주의해야 한다. 특히 청약을 기다리고 있거나 눈여겨보고 있는 단지가 있다면 미계약분을 매수할 경우 청약 기회가 날아갈 수 있으니 반드시 확인해야 한다. 한국부동산원 청약홈에서 해당 주택의 타입별 1·2순위 청약경쟁률을 확인할 수 있다.

미분양·미계약으로 인한 무순위 청약도 재당첨 제한을 받을 수 있어 신중을 기해야 한다. 만약 규제지역에서 무순위 청약에 당첨된 이후 계약을 포기할 경우 투기과열지구는 10년, 조정대상지역은 7년 재당첨 제한을 받게 된다. 실제로 한 분양 관계자는 “일단 청약을 넣고보자는 2030 세대들이 막상 당첨되고나니 비용을 감당하지 못해 계약을 취소하는 사례가 많다”라며 “아예 무순위 청약 입주자모집공고에 재당첨 제한에 대한 설명을 대문짝만하게 써놓는 단지도 늘고 있다”라고 전했다. 한편 투기과열지구·조정대상지역에 포함되지 않은 비규제지역에서 진행된 무순위 청약의 경우 당첨 이후 계약을 포기하더라도 별도의 재당첨 제한이 없다.


류태민 기자 right@asiae.co.kr
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