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오피스텔, 아파트보다 비싸졌네…아파트 규제가 촉발한 주택시장 왜곡

최종수정 2021.06.16 11:31 기사입력 2021.06.16 11:31

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대출규제·분양가상한제로 대체재 오피스텔 수요 몰려
'아파텔' 동탄역 디에트르 분양가 인근 아파트의 2배

오피스텔, 아파트보다 비싸졌네…아파트 규제가 촉발한 주택시장 왜곡
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[아시아경제 조강욱 기자] 수도권 일대에서 오피스텔 몸값이 같은 단지 내 아파트를 뛰어넘는 ‘가격 역전’ 현상이 잇따르고 있다. 아파트에 대한 대출과 세금 및 분양가 규제가 만든 시장 왜곡의 현실이다.


16일 한국부동산원 청약홈에 따르면 이날부터 17일까지 이틀간 청약을 받는 경기도 화성시 동탄역 디에트르 퍼스티지 오피스텔의 84㎡(전용면적)의 분양가는 최고 9억1660만원으로 책정됐다. 이는 지난달 분양한 같은 단지 동일 면적의 아파트 분양가(4억8867만원)의 2배에 육박하는 금액이다. 아파트의 경우 분양가상한제 적용으로 주변 시세 대비 반값에 분양됐지만 오피스텔은 이 같은 규제를 받지 않기 때문에 발생한 기현상으로 풀이된다.

올 1월 분양한 경기 성남시 고등지구 ‘판교밸리자이’ 오피스텔도 마찬가지다. 이 오피스텔 84㎡ 최고 분양가는 10억7300만원. 같은 면적 아파트 분양가(7억7000만~8억5600만원)보다 최대 3억원이 비쌌지만 282실 모집에 6만5503명이 신청해 평균 232대 1의 경쟁률을 기록했다. 앞서 지난해 12월 현대엔지니어링이 분양한 오피스텔 ‘힐스테이트 도봉역 웰가’ 역시 84㎡의 최고 분양가는 최고 9억7339만원으로 인근 초역세권 아파트인 ‘도봉 래미안 아파트’의 같은 평수 실거래가보다 3억원 넘게 높게 책정됐음에도 완판됐다.


지난해 7월 말 시행된 분양가상한제 이후 인근 아파트와 오피스텔의 가격 역전 현상이 곳곳에서 발생하고 있는 모습이다. 이 같은 현상이 발생한 까닭은 먼저 천정부지로 치솟은 아파트 값과 정부의 강력한 대출규제에 가로막힌 수요자들이 내집 마련을 위해 오피스텔로 눈을 돌리면서부터다. 오피스텔은 만 19세 이상이면 청약통장, 거주지 제한, 주택 소유 여부에 관계없이 청약할 수 있다. 또 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)도 분양가의 최대 70%에 달해 상대적으로 진입 장벽이 낮다. 오피스텔 분양권은 취득세와 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않는다. 분양권 처분시 양도소득세율도 기본세율(6~45%, 2년 이상 보유조건)이 적용된다.


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이 때문에 아파트 대체재로 꼽히는 중대형 오피스텔, 소위 ‘아파텔(아파트+오피스텔)’의 인기 곡선이 가팔라졌다. 실제로 올해 서울에서 분양한 오피스텔의 평균 분양가는 3.3㎡당 3325만원으로 지난해보다 60.7% 높아졌다. 이는 서울 민간 분양아파트의 분양가 2637만원보다 688만원 높은 금액이다.

정부의 분양가상한제로 인해 아파트 분양가가 주변 시세에 비해 턱없이 낮게 책정되자 건설업계가 오히려 오피스텔 분양가를 높여 차익을 거두려는 전략을 쓰고 있다는 비판도 제기된다. 오피스텔로 몰리는 절박한 실수요를 활용해 이익을 내고 있다는 지적이다. 업계 관계자도 "분양가 통제로 인해 수익성을 높이기 위해 아파트를 오피스텔로 전환하거나 동시에 분양하는 사례가 늘고 있다"고 했다. 다만 이 경우에도 정부의 인위적인 가격 통제로 인해 초래된 결과라는 것이 공통된 분석이다.


서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수)은 "아파트 가격 규제로 오피스텔을 통해 수익을 얻는 ‘풍선 효과’가 나타나고 있다"며 "또 청약 과열, ‘로또 청약’ 등 문제 뿐만 아니라 일부 아파트 분양가는 낮아진 반면 주택 공급이 줄어드는 부작용도 나타나고 있기 때문에 현실적인 분양가 책정 방안을 검토해야 한다"고 말했다.


조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr
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