"주택임대차보호법 개정, 세입자 보호 하려면…오히려 촘촘한 '예외' 필요"

자료사진 /문호남 기자 munonam@

[아시아경제 김유리 기자] 세입자 보호를 위한 주택임대차보호법 개정이 원래 취지를 살리기 위해선 정밀한 예외 규정 등을 갖춰야 한다는 분석이 나왔다. 세입자의 안정적 주거를 위해 바뀌는 조항으로 임대료 상승 선반영 등이 발생하면 세입자에게 도리어 독이 될 수 있다는 우려에서다.

11일 부동산 업계에 따르면 법무부는 최근 발표한 올해 업무계획을 통해 주택임차인의 계약갱신요구권, 상가임차인의 우선입주요구권ㆍ퇴거보상청구권 등을 담은 주택임대차보호법 개정을 추진한다고 밝혔다. 특히 주택임차인의 계약갱신요구권이 도입되면 계속 거주를 원할 경우 임대인에게 계약 갱신을 요구, 적어도 4년간 살 수 있게 된다.

시장에서는 취지에 공감하면서도 정책 패키지 도입 초기 임대차 시장의 불안을 우려하고 있다. 초기 시장 불안이 오히려 세입자의 안정적 주거를 방해할 수 있다는 것이다. 지난해 법무부 용역 결과에 따르면 전월세상한제와 계약갱신청구권을 동시에 도입할 경우 임대 인들의 손실 회피 기제가 작동, 초기 임대료 추정 상승률이 8.32%에 달할 것으로 분석됐다.

전문가들은 임대료 통제책은 임차인 권리보호 측면에서 긍정적이라고 진단하면서도 부작용을 미리 파악해 예외 상황을 미리 시뮬레이션 하는 등 신중한 접근이 필요하다고 강조했다. 한국건설산업연구원에 따르면 해외에서도 임대료 통제가 임대주택 공급과 시설 개선에 악영향을 끼쳐 이를 방지하기 위한 다양한 예외를 허용하고 있는 상황이다.

독일은 최근 주택 임대료가 급등한 베를린에서 임대료를 5년간 동결하는 규제 정책을 도입했으나 신축 주택 공급과 시설 개선 부분에 대한 예외를 인정하고 있다. 2014년 이후 지어진 신축 임대주택은 임대료 5년 제한에 해당되지 않는다. 또 임대인이 주택 현대화 사업을 시행해 규정 조건을 2개 이상 충족하면 일부를 공사 분담금 명목으로 임대료에 가산할 수 있다. 국내 임대차 시장에는 전세 제도가 있어 월세 중심인 해외 시장과 다르고, 매매가 변동에 따라 시장 판도가 변화할 수 있으나 예외규정을 두고 있는 해외 사례를 참고할 필요가 있다는 분석이다.

국내에서도 1989년 12월 법정임대 기간이 1년에서 2년으로 연장된 바 있다. 연장 전후 2년간(1989~1990년)전국 전세 가격은 37.9% 올라 직전 2년(22.8%)보다 오름세가 가팔랐다. 연장 이후 첫 전세 계약이 도래하는 1990년 한 해 상승 폭은 20.6%에 달했다. 김성환 건산연 부연구위원은 "경제개발 속도나 자가보유율, 주택보급률 등을 고려할 때 당시 정책 반응으로 나타난 임대료 등락을 현재 시점에 그대로 대입해 해석하기는 어렵다"면서도 "부작용을 미리 고려한 정책이 필요하다"고 말했다.

김유리 기자 yr61@asiae.co.kr