[꽉막힌 중도금대출]납부 연기하는 건설사, 위약금 걱정하는 계약자(종합)

毒이 된 분양호황, 꽉 막힌 집단대출

[아시아경제 배경환 기자, 권재희 기자] #"(중도금 1차 납부가)내일 모레다. 분양률을 80% 넘겼지만 아직 은행을 구하지 못했다. 고금리를 택하거나 밑으로(2금융) 내려가는 방법밖에 없어 일단 1차 납부일을 미뤘다. 계약자도 난리다."(경기도 일대 A 분양사업장)

#"집단대출 은행을 찾지 못해 신용대출까지 알아보고 있다. (은행들이)지난해까지는 대출을 권하느라 난리더니만 이제는 1원도 내주지 않겠다고 한다. 비 올때 우산 뺏는게 어딨나, 대출 위약금에 집도 날릴 판이다."(경기권 지역주택조합 분양 계약자)

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대한민국 분양 시장이 '중도금 덫'에 걸렸다. 지난해 호황을 틈타 전국 단위 분양에 나섰던 건설사나 대출받아 집을 사려던 사람들 모두 '돈'을 구하지 못해 난리다. 원인은 지난해 11ㆍ3 대책 이후 정부 정책 기조가 가계대출 관리로 바뀐데 있다. 그동안 분양시장을 잡기 위해 저금리를 내세워 뛰어들던 금융권의 태도가 180도 바뀌면서 중도금 대란 조짐이 일고 있다.

◆작년 10월 분양 가구 중 2만6000가구 중도금 대출 못 찾아= 정부는 지난해 가계부채 관리방안의 후속조치로 11ㆍ3대책을 통해 중도금 대출 보증 발급 요건을 강화했다. 단순 소득 수준은 물론 관련된 증빙서류까지 요구하는 방식이다. 단기 투자자들로 인해 청약 시장이 과열되는 것을 잡으려는 조치였다.

하지만 2월 이후 중도금 1차 납부가 시작되는 지난해 10월 분양 사업장을 대상으로 심각한 부작용이 일어나고 있다. 당시 분양한 전국 3만7000여가구 중 70%가 넘는 2만6000가구가 중도금 대출을 받지 못하고 있는 것이다. 대형 건설사도 피하지 못했다. 당초 오는 15일이 중도금 1차 납부였던 평택 일대 A 사업장은 납부일을 최대 두 달까지 미뤘다. 80%대의 분양률을 기록했지만 은행이 돌연 "기존과 같은 기준으로 대출해 줄 수 없다"며 난색을 표하고 있어서다. 실제 지난해 말 3%대를 제시했던 중도금 대출금리는 4%대 높아졌고, 그마저도 중도금 전액을 대출하기 어렵다는 입장을 보이는 것으로 전해졌다.

지방에 자리잡은 중소형 건설사들은 더 열악하다. 은행들은 90%의 계약률을 넘기 사업장도 지방이라는 이유로 집단대출을 해주지 않고 있다. 고금리는 물론 기타 예금까지 요구하는 이른바 '꺾기' 관행도 심각해지는 수준이다. 지방 소재 한 건설사 임원은 "건설사들이 관리해야 할 분양 수익금 통장을 내놔야 대출 승인을 해주겠다는 등의 과도한 요구가 이어지고 있다"며 "대형사에 비해 신뢰도가 낮은 우리로서는 결국 2금융권을 찾거나 계약자들에게 개인신용대출을 알선해주는 방법밖에 없다"고 토로했다.

은행을 찾지 못해 사업이 취소될 위기에 처했던 곳도 있다. 경기권 B 사업장의 경우 지난해 시중은행과 협약을 맺었지만 금리 조정, 조건 강화 등의 이유로 대출 협약이 깨져 최근에서야 어렵게 2금융권에 손을 빌렸다. 기존 은행과 거래가 틀어지는 과정에서의 금융 부담, 조합원들의 반발 등으로 사업이 좌초될 위기까지 갔었다는 게 이곳 사업장 관계자의 설명이다.

◆중도금 대란…서민 피해자 늘어나나= 문제는 중도금 대출 규제가 장기화될 경우 피해 사업장이 더 늘수 밖에 없다는 데 있다. 특히 집단대출 거부 사례가 빈번한 지방의 피해가 막심할 것으로 예상된다. 지난해 하반기 전국에 분양한 19만여가구 중 지방 물량은 7만여가구에 육박한다. 무엇보다 건설사는 미분양 증가를 우려하고 있다. 대출 부담에 계약 포기 물량이 늘어날 경우 이는 고스란히 미분양으로 잡히기 때문이다.

기존 계약자들의 피해도 막심하다. 당첨자 대부분이 은행 집단 대출을 통해 중도금을 납부하고 있는 상황이라 대출이 제때 이뤄지지 않으면 자칫 계약 포기 사태를 나을 수 있다. 이 경우 설상가상 계약자들은 위약금도 물어야 한다.

시장에서는 중도금 대출난에 이어 향후 잔금 만기가 시작될 경우 문제는 더 악화될 수 있다고 지적한다. 지금까지는 집단대출 중 잔금대출이 거치기간 5년까지는 원금을 상환하지 않고 이자만 내는 구조였지만 올해부터는 아파트 입주 때부터 원금과 이자를 함께 갚아야 한다. 한 건설사 임원은 "정부의 과도한 금융규제, 금융권의 무리한 대출심사가 서민 피해자를 양산할 것"이라며 "결국 전국 사업장에 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증을 선 금융권 역시 손해를 피하지 못할 것"이라고 밝혔다.

◆눈치보는 건설사= 이렇다보니 건설사들은 자구책 마련에 나섰다. 13일 건설업계에 따르면 중도금 대출이 깐깐해지고 있는 상황에서 이를 상쇄할 수 있는 다양한 마케팅 전략을 짜고 있는 것으로 나타났다. 업계 한 관계자는 "지난 2008년 글로벌 금융위기 때도 '대란'이라고 불릴 정도로 문제가 된 적 있다"면서 "당시에도 다양한 마케팅전이 이뤄졌는데 이번에도 분양 시기 조절은 물론 계약 완료시까지 꾸준히 홍보하는 방안 등 다각도로 검토 중"이라고 말했다. 또 다른 업계 관계자는 "대출금리가 오를 것으로 예상돼 리스크 관리 모니터링을 강화하거나 자금조달 채널을 알아봐주는 등 수분양자의 자금조달에 부담이 안가도록 고심 중"이라고 전했다.

분양 시기 조차 확정하지 못한 채 눈치를 보고 있는 곳도 있다. 가뜩이나 부동산 시장이 좋지 않은 상황에서 조기 대통령 선거 가능성이란 변수까지 겹쳐있기 때문이다. 첫 분양이 대선 이슈와 겹칠 경우 자칫 흥행 몰이에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 판단에서다.

반도건설 관계자는 "올해 4월 경기도 안양이나 강원도 원주기업도시 두 곳 중 한 곳에서 마수걸이 분양에 나설 가능성이 큰데 시기는 아직 확정되지 않았다"면서 "조기대선 가능성도 있고 해서 시장상황을 좀 지켜봐야 할 것 같다"며 걱정했다. 또 다른 건설업계 관계자는 "통상 부동산 시장에서 봄이 분양성수기로 통해 봄에 분양물량을 많이 쏟아내는 편이었지만 올해는 상황을 예측하기 어렵다"면서 "차기 대선 주자 중 부동산시장 규제론을 꺼내는 쪽이 대다수라 아무래도 시기적으로 부담스러운건 사실"이라고 말했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
권재희 기자 jayful@asiae.co.kr