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[2017 부동산시장 집중분석]강남 재건축, 초과이익환수제 '비상'

최종수정 2016.12.16 14:09 기사입력 2016.12.16 13:30

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내년 말 유예 일몰 앞둬…제도 시행되면 가구당 환수금 1억 넘어 '폭탄'
"관리처분인가 먼저 받자" 안간힘…일부 단지는 사실상 사업중단 위기


서울 강동구 둔촌주공 아파트 전경/사진=아시아경제DB

서울 강동구 둔촌주공 아파트 전경/사진=아시아경제DB


[아시아경제 조은임 기자]"재건축 초과이익환수제로 분담금과 세금을 합해 1억원 이상을 내야 한다면 찬성하기 어렵다. 어떤 식으로든 규제가 완화될 때까지 기다려야 한다고 본다."(반포의 한 재건축 단지 조합장)

내년 말 일몰을 앞둔 재건축 초과이익환수제가 서울 강남권의 아파트 재건축 운명을 좌우할 전망이다. 유예되지 않으면 이때까지 관리처분인가를 신청하지 못하는 단지에서는 매입한 시점과 재건축 이후 시세차익의 최대 절반을 세금으로 내야 한다. 이렇다보니 25곳에 달하는 단지들은 촉각을 곤두세우면서 이대로 유예기간이 종료될 경우 사실상 사업을 중단해야 할 형편이라고 입을 모으고 있다.

16일 부동산114에 따르면 서울 내 조합설립인가 혹은 사업시행인가를 받고 내년 관리처분을 앞두고 있는 단지는 지난 10월 기준 35곳, 3만7512가구로 집계됐다. 이중 가격 상승폭이 커 초과이익환수제에 큰 영향을 받는 강남4구내 재건축 추진 단지는 25곳, 3만4488가구에 이른다. 가구수로 따지면 전체의 90%를 넘어서는 셈이다.

재건축 초과이익환수제는 재건축 사업 완료 후 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 이익의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도로, 2006년 도입됐다. 하지만 부동산 경기를 위축시킨다는 논란에 내년 말까지 시행이 유예된 상태다. 경기 부양을 위해 재건축 사업 관련 규제를 완화해 왔던 정부가 올들어 규제강화로 방향을 틀면서 거의 유일하게 남은 동력원으로 평가된다.
함영진 부동산114 센터장은 "그동안 강남 재건축 시장이 분양시장 호조세를 이끌어 왔는데 내년에는 동력으로 작용할만한 요소로 초과이익환수제 유예가 유일하다"고 설명했다.

자료:부동산114

자료:부동산114


강남 일대의 재건축 조합들은 초과이익환수제 유예가 일몰되기 전 관리처분인가를 신청하기 위해 최대한 사업 속도를 내는 분위기다. 특히 사업시행인가를 받아 내년도 관리처분인가가 가능한 단지들은 청약자격ㆍ전매제한을 강화한 11ㆍ3대책에 강남권 재건축의 상승세가 꺾였지만 내년 안에 관리처분인가를 받겠다는 입장이다.
개포지구의 한 재건축 조합 관계자는 "내년안에 관리처분인가를 받을 수 있도록 준비를 해와서 큰 문제는 없다고 본다"며 "초과이익환수제 유예가 끝나기 전에는 무조건 관리처분인가를 신청할 것"이라고 전했다.

하지만 여건상 내년 안에 관리처분인가를 신청하기 어려운 단지들은 비상이 걸렸다. 초과이익환수제가 한 차례 더 유예되지 않은 경우 사업진행 자체가 어려울 걸로 보고 있다. 가구당 1억원이 넘는 금액을 부담금으로 내야 할 가능성이 높아서다. 2012년말 부터 올해 7월까지 강남 3구의 재건축 아파트 매매가격 상승폭은 평균 2억8731만원에 달한다. 더욱이 초과기익 산정 시점이 과거 매입시기여서 10년 이상 보유한 경우라면 환수 금액이 클 수밖에 없다.

현재로선 내년도 부동산 시장에 작용할 변수가 많아 초과이익환수제 유예여부를 쉽게 점치기는 어려운 상황이다. 일단 최근의 정국혼란과 더불어 대선이 임박한 상황에서 투기수요가 몰리는 강남 재건축 시장에 우호적인 결정이 내려지지 않을 것이라는 예측이 앞선다. 반포일대의 한 재건축 조합장은 "내년 대선을 앞두고 있는 데다 정국혼란이 일고 있어 강남에 이익을 줄 수 있는 결정이 될 가능성은 적지 않냐"며 "제도가 유예되지 않고 그대로 시행된다면 강남 재건축 단지에는 악영향을 미칠 수 있다"고 말했다.

하지만 최근 경기침체를 감안하면 초과이익환수제의 전격 시행은 어려울 것이라는 예상도 있다. 부동산 경기는 침체 국면에 접어든 경제를 그나마 뒷받침해 주는 버팀목이라는 판단에서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재건축 사업이 진행되면 1조~2조원의 매출이 발생해 경기부양 효과가 있다"면서 "하지만 안팎으로 불확실성이 높아 쉽게 예측하기 어려운 상황"이라고 설명했다.

조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr

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