[나는돈이다]낡은 건물의 재발견…숨은 '알짜' 찾기

중소형빌딩 투자, 체크포인트

-대출 비중은 30~40% 이내로
-유동인구·개발호재 따져야

[아시아경제 박혜정 기자]저금리 바람을 타고 중소형 빌딩에 개인 투자자들이 몰리고 있지만 투자수익률은 그리 높지 않다. 보통 중소형 빌딩의 투자수익률은 4% 안팎이다. 최근에야 금리가 워낙 낮아 채권 등 금융상품보다 높기만 하면 뭉칫돈이 몰린다지만 투자수익률이 그리 높지 않고 편차도 크다.

리얼티코리아 조사결과를 보면 3분기 중소형 빌딩 투자수익률은 평균 3.87%로 2분기에 비해 0.02%포인트 높아졌다. 2분기에 비해 상승하긴 했지만 여전히 4% 밑이다. 투자수익률은 지난해 12월 4.2%에서 올 1분기 4%, 2분기 3.85%로 뚝뚝 떨어지다 3분기 소폭 올랐다. 투자 유형별로는 3분기 기준 분양상가가 5.93%로 가장 높았고 임대수익용 4.45%, 투자형 1.68%, 사옥용 1.37%의 순이었다.

아파트와 마찬가지로 빌딩의 가치를 결정짓는 중요한 요소는 입지다. 입지가 좋아야 임대수익이 잘 나오고 향후 매매차익도 기대할 수 있다. 일단 꾸준히 월세 수익을 거두려면 역세권이나 대단지 아파트 주변, 대학가, 업무밀집지역 등 유동인구가 풍부한 곳이 좋다. 주변에 개발호재가 있어 지가 상승을 기대할 수 있거나 상권의 발전 가능성 등도 따져볼 필요가 있다. 단기적인 안목으로 볼 게 아니라 장기적인 관점에서 멀리 내다보라는 얘기다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "신축 빌딩은 비싸고 역세권 빌딩 매물을 찾기도 쉽지 않다"면서 "노후된 건물을 리모델링해서 임대수익을 개선할 여지가 있는지, 자산 가치를 높일 수 있는지 생각해볼 필요가 있다"고 말했다. 권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "투자자 입장에서 공실에 대한 우려가 가장 클 텐데 건물이 노후됐더라도 상권이 오래 형성된 지역을 주의깊게 볼 필요가 있다"고 했다.

특히 빌딩을 매입할 때 대출 비중에 신경써야 한다. 아무리 금리가 낮다고 해도 매매가격의 30~40% 정도가 적당하다고 전문가들은 조언한다. 주택이나 오피스텔 등과 달리 빌딩은 덩치가 크다보니 대출금액 자체가 커질 수 있어서다. 이남수 부동산팀장은 "요즘 투자자들은 수중에 돈이 있어도 대출을 30~40% 정도, 무리하지 않게 받는다"면서 "대출이자, 경비 등을 감안해도 금리가 낮으니까 레버리지를 일으켜 수익률 상승을 꾀하는 것"이라고 말했다.

이 밖에 임대료가 주변 시시에 비해 적정한지, 공실이나 연체 상황은 없는지, 임대료를 향후 올릴 수 있을 것인지 등을 따져보고 신중히 투자하는 편이 낫다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr