박원순 "'서울리츠' 꿩 먹고 알 먹기"…민간 "수익률 낮아 어려울 것"

[아시아경제 박철응 기자]“한 마디로 '꿩 먹고 알 먹기'다. 저금리 시대에 안정적인 투자처를 제공하면서 청년층의 가장 큰 고통인 주거 문제를 해결할 것이다.”

30일 박원순 서울시장이 민간 자금을 활용하는 ‘서울리츠’를 통해 2018년까지 2만가구의 임대주택을 공급하겠다고 발표하며 한 말이다.

하지만 민간 투자 상품에 비해 낮은 수익률과 임차인 민원 우려 등으로 투자 유치에 어려움을 겪을 수 있다는 지적이 나온다. 또 토지를 임차하는 방식이어서 담보 대출을 통한 사업비 마련도 쉽지 않을 것이란 평가도 있다.

‘서울리츠’는 SH공사가 자본금을 출자해 부동산투자회사인 리츠를 설립하고 민간 자금 투자를 받는 방식이다. 임대 조건은 주변 임대료 시세의 80%, 임대료 상승률 연 5% 이하, 평균 7년간 거주 등이다. 서울리츠의 규모는 4조원 가량이며 수익률은 5% 수준이다. 초기에는 기관 투자 위주가 되겠지만 추후 상장 과정을 거쳐 일반 시민들의 투자도 받을 예정이다.

당초 SH공사는 내부적으로 10조원 규모의 리츠를 설립해 4만7000가구를 공급하는 방안을 검토했으나 현실적으로 가능한 규모로 대폭 줄였다.

서울리츠는 주택 문제로 서울에서 떠나갈 수밖에 없는 2030세대를 주요 공급 대상으로 삼는다. 한국토지주택공사(LH)가 이미 공급하고 있는 리츠임대주택이 10년 후 일반분양인 반면 서울리츠는 50년 이상 장기 임대다.

서울시는 주로 시유지나 구유지, 국유지, SH공사 보유 토지 등을 적극 활용하고 용적률 상향 등 지원으로 사업비 부담을 최소화할 방침이다. 안정적인 토지 확보를 위해 토지은행도 설립한다.

서울리츠 1호 사업지는 은평뉴타운 내에 위치한 SH공사 소유부지를 장기 임차하는 방식으로 오는 10월 리츠 설립 후 내년 2월 착공 예정이다. 이어 영등포구 시유지(4684㎡, 450가구), 양천구 SH공사 장기 미매각 부지(1만233㎡, 392가구), 강남구 민간기업 부지(4972㎡, 374가구)에 2~4호 사업을 동시에 준비 중이다.

서울시 내에서 임대주택으로 사용 가능한 부지가 얼마나 되겠느냐는 의구심에 대해 변창흠 SH공사 사장은 “시유지나 구유지 등 외에도 오도 가도 못하는 정비사업 중단 지역이나 역세권 개발 공공기여 부지, 소규모 민간 건물 중 부도난 곳 등을 모두 포함해서 찾아나갈 것”이라고 말했다.

서울시는 7~8%인 민간 리츠에 비해 서울리츠의 수익률이 상대적으로 낮은 대신 공공이 주체가 된 안정적 투자처라는 점에서 투자 유치에 자신감을 보이고 있다. 하지만 민간 업계의 평가는 사뭇 다르다.

김대형 마스턴투자운용 대표는 “오피스빌딩에 투자하면 7% 이상 수익이 나는데 같은 돈으로 5% 수익을 보고 민간이 투자하기는 어려울 것”이라며 “빌딩 임차인이 수십명이라면 임대주택은 수백명이다. 상대해야할 임차인이 많으면 그만큼 민원 발생 가능성이 크고 임대료 인상 등에도 애를 먹을 수 있다”고 말했다.

그는 이어 “토지를 임대하는 조건이기 때문에 서울시가 원금 보장을 하지 않는다면 대출을 받기가 어렵다는 점도 감안해야 한다”고 말했다.

실제로 서울시가 제시한 ‘서울리츠’ 자금구조 예시를 보면 융자가 26.2%로 출자금 19.9%보다 많다.

진창하 한양대 교수(부동산학)는 “부동산 투자 펀드에 비해서는 분명히 안정적이고 서울에서 저렴한 임대주택의 임차인을 못 구하는 일은 없을 것이므로 좋은 투자상품인 것은 분명하다”면서 “다만 관리나 운영 측면에서 건물이 금방 낡는다든지 하는 문제가 생길 수 있으므로 민간과 지속적으로 교류하고 협업할 필요가 있다”고 말했다.

박철응 기자 hero@asiae.co.kr