이사철 '전세 품귀'…전세 구입 노하우는

[아시아경제 김민진 기자] 가을 이사철을 앞두고 미리 전세를 구하려는 수요가 늘면서 전세 품귀현상이 여전하다. 전세 물량으로 전세값 상승세도 지속되고 있다.

특히 올해의 경우 추석이 예년보다 빨라 체감 가을 이사철 성수기도 빨라질 것으로 예상돼 전세를 구하는 세입자들은 서두르는 것이 좋다.

◆대단지 입주 물량 노리고, 발품 많이 팔아야=신규 대단지는 입주 초기에 물량이 한꺼번에 나오면서 매매가격이나 전세가격이 약세를 보이는 경우가 많다.

전세의 경우 가격이 완전히 형성돼 있지 않고 잔금을 마련하지 못한 집주인의 경우 전세금을 받아 잔금을 치루는 경우가 있어 잔금납부일이 임박하면 전세시장에도 급매물이 나올 가능성이 있다.

따라서 입주 초기에는 비교적 전세 값이 낮고 가격 상승폭도 크지 않기 때문에 이런 단지들을 선점하는 것이 좋다.

발품도 많이 팔고 종류도 가리지 말아야 한다. 전세 물건이 많을 때는 중개업소 몇 군데만 얘기해서 물건을 살펴보고 마음에 들면 계약하면 되지만 지금 같은 상황에서는 되도록 많은 중개업소를 방문해 물건이 있는지 확인하고 대기자 명단에 이름을 올려야 한다.

또한 중개업소를 방문하지 않을 때에도 인터넷을 통해 수시로 물건을 검색해야 한다.

통상 아파트를 선호하지만 물건이 없을 때는 단독, 다세대 등도 알아볼 필요가 있다. 단독ㆍ다세대는 아파트에 비해 비용이 저렴한 편이고 특히 신축 다세대의 경우 내부 구조와 인테리어 등이 아파트와 비슷하기 때문에 아파트 대용으로 고려해볼 만하다.

주차와 보안 등은 아파트보다 못한 경우가 많기 때문에 잘 살펴봐야 한다.

◆집을 골랐으면 기본 서류 확인은 필수=집을 고르면 우선 가장 기본적인 사항을 확인해야 한다. 등기부등본을 열람하면 소유자 확인과 근저당권, 가압류 등 권리관계를 확인할 수 있다.

만약 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다면 대출 받은 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 현재 매매 시세의 70%가 넘는지 확인해야 한다. 집이 경매에 넘어갈 경우 보통 시세보다 10~20% 이상 싼 가격에 낙찰되기 때문에 보증금을 보전하려면 매매 시세의 70%를 넘지 않아야 안전하다.

계약은 되도록 직접 소유자와 하는 것이 안전하다. 계약 체결 시 소유자와 계약하는 당사자가 동일인인지 인적사항 등을 살펴보고 소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결해야 한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야 한다.

계약금은 소유자 계좌로 입금하는 것이 좋다. 대리인과 계약을 했더라도 계약금은 소유자 계좌로 입금해야 분쟁의 소지를 줄일 수 있다.

계약 시 소유자에게 요구사항이 있으면 계약서 상 특약으로 명시하는 것이 좋다. 대출이 있는 경우 보증금 보전을 위해 전세 보증금으로 대출 일부를 상환할 것을 요구할 수 있다.

계약을 체결한 후에는 대항력을 갖추는 것이 중요하다. 대항력을 갖추면 주택이 경매로 넘어갔을 경우 각 순위에 따라 배당을 요구할 수 있다.

대항력은 확정일자와 전입신고, 점유를 마쳐야 발생한다. 확정일자는 임차주택 소재지의 읍면사무소, 동주민센터, 시군구청, 등기소 등에서 주택임대차계약서에 받으면 되고 전입신고는 거주지 관할기관(동 주민센터 등)에 하면 된다.

주택을 인도받고 전입신고를 마치면 다음날 자정부터 대항력이 발생한다. 또한 전세 재계약의 경우 보증금을 올려줬다면 올려준 금액에 대한 계약서의 확정일자를 새로 받아야 한다.

<도움말 : 부동산써브 정태희 팀장>

김민진 기자 enter@asiae.co.kr