오피스텔 임대수익률 3년 연속 하락

서울 25개구 분석결과.. 평균 임대수익률은 5.55% 그쳐

[아시아경제 배경환 기자] 지난 3년간 서울시 25개구의 오피스텔 수익률이 모두 하락한 것으로 나타났다. 오피스텔에 대한 정부의 규제완화와 세금혜택이 이어지며 공급량이 ‘과잉’ 수준에 도달한 결과라는 해석이 나온다.

6일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2012년 2월말 기준 서울 25개구 오피스텔의 평균 임대수익률은 5.55%에 그친다. 5.96%를 기록했던 2009년보다 0.4%p 떨어진 것으로 2010년(5.76%)과 2011년(5.56%)에 이은 3년 연속 하락세다. 2009년 이후 25개구 가운데 오피스텔 임대수익률이 반등한 지역이 단 한 곳도 없다는 이야기다. 2006~2008년 사이 일부 지역에서 반등세를 보인 곳은 있다. 하지만 서울시 전체 평균치만 분석한다면 2006년(6.56%), 2007(6.49%), 2008년(6.17%) 포함 6년째 하락하고 있다.

2009~2012년(2월) 서울시 구별 오피스텔 임대수익률 / 부동산114

구별로는 성북구가 가장 높은 하락폭을 기록했다. 2009년 7.24%에서 2012년 5.28%로 1.96%p 하락했다. 2009년 최고 임대수익률을 기록한 동대문구는 같은기간 7.26%에서 6.32%로 0.94%p가 떨어져 뒤를 이었다. 서대문구 역시 6.74%에서 5.8%로 0.94%p 하락했고 은평구(7.28→6.44%)와 강동구(6.44→5.6%)는 0.84%p씩 떨어졌다. 임대수익률 하락폭이 강북권에 두드러진 것은 그동안 저평가된 매입시세가 최근 몇 년새 크게 오른 이유에서다.

수익형부동산의 메카로 떠오른 금천구, 구로구, 영등포구 등 서남권도 하락세를 면치 못했다. 대규모 디지털단지가 조성된 금천구의 경우 6.43%로 강북구(6.71%)와 은평구(6.44%)에 이어 수익률 3위에 올랐지만 2009년(6.87%)보다는 0.44%p 떨어졌다.

1만여실이 넘는 재고물량이 쌓인 구로구와 영등포구도 0.62%p, 0.06%p 하락했다. 구로구와 영등포구는 임차인 수요 범위가 인천, 부천, 수원 등 수도권까지 확대됐지만 강북권과 같이 매매값이 오른만큼 임대료가 오르지 않았다.

강남권도 마찬가지다. 강북권과 같이 내림폭이 크지는 않다. 하지만 업체들이 홍보하는 최저 임대수익률 6~7%대를 올리는 지역은 단 한 곳도 없다. 서초구의 경우 2009년 5.87%에서 2012년 5.42%로 내려앉았고 강남구도 5.72%에서 5.29%, 서초구 5.87%에서 5.42%로 하락했다. 강남구 H공인 관계자는 “시장에서 분석하는 수익률이 평균 5%라고 하지만 공실이나 세금 등을 감안하면 4%대에 불과하다”고 말했다.

가장 큰 원인은 공급량 증가다. 서울지역 오피스텔 공급량은 2004년 4만4165가구로 고점을 찍은 이후 2009년 서브프라임 사태 이후 최저점(1848가구)을 기록했다. 하지만 이후 2010년 2039가구, 2011년 3157가구로 지속적인 상승세를 보이고 있다.

공급을 유도하기 위한 정부의 규제완화도 한몫했다. 2009년 8월 전월세 안정대책을 통해 오피스텔 바닥난방 허용면적을 전용면적 60㎡이하에서 85㎡이하로 늘렸다. 이어 지난해 8월에는 또다시 양도세 중과배제, 취득세·재산세 면제 또는 감면 등 주거용 오피스텔 임대주택 등록 허용에 따른 세제혜택을 부여했다.

이렇다보니 지금과 같은 오피스텔의 인기가 이어지기 힘들 것이라는 전망에 무게가 실리고 있다. 아파트 월세 시장 확대로 오피스텔과의 임대수익률 차이가 좁혀지고 있는데다 공급량도 당분간 늘어날 추세인 이유에서다. 여기에 오피스텔의 대체상품인 도시형생활주택의 증가도 영향을 주고 있다. 인허가 물량의 경우 2010년 12월 2500여가구에서 2011년 12월 5500가구로 2배 이상 늘었다.

조성근 부동산114연구원은 “공급량 증가와 고분양가 그리고 높은 경쟁률로 임대수익률이 매년 낮아지고 있다”며 “건축기간이 짧은 점을 감안하면 올해에도 입주를 시작하는 오피스텔이 계속 등장해 수익률에 악영향을 미칠 것”이라고 밝혔다.

배경환 기자 khbae@