[2011 부동산시장 결산]서울 내년부터 '63빌딩급' 8개씩 매년 등장

대형오피스 봇물..5년동안 무더기 신규 공급

[아시아경제 진희정 기자]올해 오피스 시장은 대형 오피스 빌딩의 신규 공급이 봇물을 이뤘다. 이로 인해 을지로를 비롯한 도심권 대형 오피스 시장은 일시적인 물량 증가로 임대료를 사실상 일정기간 받지 않거나 대폭 할인해서 임차인을 채워야 했다. 도심권 못지 않게 여의도 역시 58층 규모의 IFC의 입주를 시작으로 파크원, 전경련 회관 등 초고층 빌딩이 줄줄이 들어서고 있다. 이에 대해 전문가들은 공급에 비해 수요가 어느 정도 뒷받침할 수 있느냐가 관건이라고 지적한다. 윤원섭 쿠시먼앤드웨이크필드 상무는 "3분기까지 도심권의 공실이 상당했으나 4분기 들어서면서 대림산업이나 SK그룹 등의 이동으로 안정화를 찾아가는 모습을 보이고 있다"며 "문제는 내년으로 여의도에서 IFC 2,3이 준공되고 준도심인 마포구 등에서 신규 공급이 예정돼 있어 공실률 부담이 상당할 것"이라고 전망했다.

◆대형 오피스 빌딩 증가, 공실률 약보합=서울지역 오피스 빌딩의 평균 공실률은 지난해 4분기 7.11%에서 올 1분기 5.77%로 하락 후 올 한해 평균 5%대 공실률을 유지했다. 특히 서울 도심권 공실률은 올 한해 서울 지역 전체 공급량의 38.5%인 41만㎡2가 공급되었음에도 대규모 임차계약으로 지난해 4분기 10%대에서 올 1분기 8%대로 하락한 뒤 약보합세를 유지했다.

올해 신규 공급된 서울지역 오피스는 106만3000여㎡(38개)로 지난해 공급면적 99만3000여㎡(32개) 대비 약 7.10% 증가했다. 권역별로는 분당권(판교 포함)이 44만7000㎡(11개)로 전체 공급량 중 42.0%를 차지해 가장 많았다. 뒤를 이어 도심권이 41만㎡(7개)로 38.5%, 서울기타권이 29만9000㎡(12개)로 28.1%를 차지했고 강남권 26만8000㎡(18개), 여의도권 8만8000㎡(1개) 순으로 나타났다. 지난 2분기에 15개 빌딩, 3분기에 21개의 빌딩이 신규 공급되면서 공급과잉이라는 지적이 잇따랐다.

박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "서울 도심 오피스빌딩의 공실률은 2000년대 들어 평균 5% 미만이었고 2007~2008년에는 1%를 밑돌았다"며 "지난 2008년 말 글로벌 금융위기가 터지면서 시장이 급격히 위축된 상황에서 공급은 오히려 더 늘고 있다"고 전했다.

한국건설산업연구원에 따르면 2008년까지 연 평균 서울의 오피스공급량은 연면적 80만㎡(24만평) 안팎이었지만 올해는 110만㎡로 40% 가까이 늘어났다. 내년에는 완공예정인 오피스 연면적은 70만㎡로 다소 줄어들지만 2013년에는 다시 120만㎡로 늘어날 전망이다. 김소진 교보리얼코 연구원은 "현재 준공 대기중인 오피스 빌딩들은 금융위기 이전인 2007~2008년에 계획한 물량들이 대부분이고 올해와 내년까지 공급이 이어지고 있다"며 "공실에 대한 우려가 그 어느때 보다 커지고 있다"고 말했다.

◆향후 5년간 63빌딩급 빌딩 8개씩 공급=부동산 정보업체 교보리얼코가 조사한 오피스통계자료를 살펴보면 지난해부터 오는 2015년까지 6년간 서울에서 752만㎡의 오피스빌딩이 공급된다. 해마다 여의도 63빌딩(연면적 16만㎡) 8개 규모인 125만㎡의 빌딩이 새로 등장하는 셈이다. 연도별로 살펴보면 2012년 서울지역에 신규 공급 예정인 오피스는 총 16개, 연면적 125만여㎡다. 올해는 중구와 강남구, 분당에 신규 오피스 공급이 집중됐다면 내년에는 도심권, 강남권보다 마포구 합정?상암동, 여의도, 판교에 신규 오피스 공급이 더 많다. 신규 공급 예정 오피스 면적의 56%가 서울기타권(54만5000㎡)에 공급될 예정이고 마포 합정?상암동 일대 신규 공급량(32만5000㎡)이 총 공급면적의 33%에 달해 서울기타권 공실률이 상승할 것으로 예상된다.

특히 2012년에는 글로벌 경제 불안과 기업 경기 하락으로 오피스 매각 지연 등 거래 둔화가 예상되고 있다. 펀드 만기가 도래한 오피스 매물의 적체 현상이 지속되는 가운데 투자 가치가 낮은 지역 소재 빌딩이나 수익성 낮은 빌딩의 거래 지체 현상이 이어질 전망이다.

이와 함께 대형 오피스 빌딩간의 경쟁은 도심권 뿐만 아니라 서울 전역으로 확산될 전망이다. 여의도와 상암DMC권 등 2015년까지 대형 오피스 빌딩의 공급이 줄을 잇고 있다. 빌딩업계 관계자들은 임차인 모시기를 위한 임대료 출혈경쟁은 결과적으로 입주기업들에 대한 서비스의 질 저하로 이어질 수 있다고 입을 모은다. 또 대형 오피스 빌딩의 증가로 낡은 중소형 빌딩이 입게 될 피해도 간과할 수 없다. 세빌스코리아 관계자는 "대형 오피스 빌딩의 경우 최신 시설과 월 임대료 무상 등으로 임차인을 유치할 수 있지만 이로 인해 중소형 빌딩은 수요 확보를 못해 타격도 만만치 않을 것"이라고 말했다.

진희정 기자 hj_jin@