"은퇴후 부동산 투자..임대용 소형아파트가 정답"

아기곰 부동산 칼럼니스트 "전세가 비율 높아지는 아파트 선택하라" 조언

[아시아경제 조민서 기자]'은퇴 후 노후대책으로 무엇이 좋을까' 베이비부머들의 고민이 시작됐다. 매달 들어오는 고정수입이 끊긴다는 생각에 불안해하는 이들도 늘고 있다. 시중 은행금리는 낮고, 글로벌 금융위기로 증시도 불안하기만하다.

이 같은 상황에서 흔히들 노후의 안정적인 수입원으로 상가, 오피스텔, 도시형생활주택 등과 같은 수익형 부동산을 떠올리기 쉽다. 그러나 아기곰 부동산 칼럼니스트는 임대용 소형 아파트를 추천한다. 아파트 임대수요가 오피스텔이나 다가구 주택보다 많은데다 최근과 같은 전셋값 강세의 시장 상황에서는 아파트 투자가 보다 유리하다는 이유에서다.

아기곰 칼럼니스트는 1일 아시아경제신문이 주최한 '명품은퇴설계 아카데미'에서 "상가, 다가구주택 등 수익형 부동산이 급부상중이다. 그러나 월세를 받는 단기수익에만 초점을 맞추지 말고, 구조적인 문제를 감안하면 임대용 소형 아파트 투자가 대안이 될 것"이라고 설명했다.

임대용 소형아파트는 우선 수요가 많다는 장점이 있다. 기본적으로 아파트 임대 수요가 오피스텔이나 다가구 주택보다 많다는 지적이다. 국민은행 통계에 따르면 지난 10년간 전국 평균 전셋값이 49.4% 올랐는데, 이중 아파트가 71.3%로 최고 상승률을 기록한 반면 단독주택(12.8%)과 연립주택(38.2%)은 평균 이하의 상승률을 보였다.

또 공급 측면에서도 아파트가 유리하다. 부지 확보 등의 문제로 아파트는 단기간에 대량 공급이 쉽지 않은데 도시형생활주택이나 오피스텔 등은 비교적 공급이 용이하다는 것이다. 수요는 한정돼 있는데 공급이 늘어나면 그만큼 월세 등 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 여기다 임대용 소형 아파트는 입지에 따라서 시세 차익도 기대해볼 수 있다.

그렇다면 어떤 아파트에 투자하는 것이 유리할까? 아기곰 칼럼니스트는 '소형, 저가, 역세권' 등의 조건을 갖춘 아파트를 추천했다. 가구원수 감소 및 생활 패턴 변화, 주택경기 침체 등으로 2007년 이후 줄곧 소형 아파트 강세현상이 지속되고 있으며, 다주택자의 경우 저가 주택에 대한 투자가 세제상으로도 유리하다는 것이다.

전세가 비율이 높은 아파트도 추천대상이다. 전세가 비율이 높다는 것은 투하 자본 대비 수익률이 높다는 것을 의미하며 그만큼 사용가치도 상대적으로 높은 편이다. 아기곰이 제시한 적정 전세가 비율은 전월세 전환 비율이 12%일 경우에는 전세가 비율 50% 이상, 전월세 전환 비율이 8%일 경우에는 전세가 비율 75% 이상이다.

이중에서도 임대수익뿐만 아니라 매매 수익도 노리는 투자자라면 전세가 비율이 '높아지는' 곳에 투자하는 것이 유리하다. 아파트를 고를 때 매매가 상승률보다 전세가 상승률이 큰 곳 또는 전세가 하락률보다 매매가 하락률이 큰 곳이 그 대상이다. 전자는 시장에서의 매수에너지 축적 수준이 높아진 것을, 후자는 거품이 제거됐다는 것을 의미한다.

아기곰 칼럼니스트는 "최근 8.18 전월세 안정 대책으로 임대사업자의 진입장벽이 낮아졌다. 그러나 임대 사업자는 월세 및 보증금 이자에 대한 소득세 및 부가세 납세 의무가 있다. 임대사업자의 장점과 단점을 비교해서 본인에게 유리한 선택을 해야할 것"이라 조언했다.

조민서 기자 summer@