서울 외곽 1억미만 오피스텔 찜하라

부동산 쌈짓돈 투자 4색 노하우

도시형생활주택 등 임대수익 짭짤
재건축·재개발 시세차익까지 '덤'
지방 소형 아파트 경매 임대 '굿'
간접투자상품 '리츠'도 고려해볼 만

[아시아경제 오진희 기자]부동산 침체가 장기화되면서 시장참여자들의 관심사가 '소형'과 '임대'로 맞춰지고 있다. 소형 오피스텔과 도시형 생활주택 등이 불황기 대안으로 급부상하는 가운데 부동산 재테크에서 소액으로 분류되는 1억원 미만으로도 짭짤한 성과를 노릴 수 있는 기회가 늘어나고 있다. 서울, 수도권내에서도 발품을 조금만 판다면 시세차익과 함께 금리 보다 높은 임대수익률을 누릴 수 있다.

◆서울 외곽 1억 미만 오피스텔 찜하라= 수도권 아파트 시장침체로 대체상품인 오피스텔이 주목받고 있다. 최근 분양한 오피스텔들의 청약률이 이를 증명해 준다. 서울 서초동 강남역 아이파크는 30대1 이상의 경쟁률을 선보였다. 시중 금리보다는 2배이상 높은 수익률, 1~2인 가구의 증가, 전셋값 상승에 힘을 받은 결과다.

서울지역내 오피스텔 1실을 분양받기 위해서는 2억원 안팎의 비용이 필요하다. 하지만 조금만 외곽으로 나간다면 1억원 이하로도 투자가 충분한 오피스텔 상품들을 찾아볼 수 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "경기나 인천 지역내 임대수요가 많은 역세권을 살펴보면 소액으로도 투자할 수 있는 상품들을 발견할 수 있다"고 말했다. 그에 따르면 이들 지역에서 3.3㎡당 400만~500만원 수준인 소형 오피스텔 42㎡(13평 수준)을 7000만원 내외로 구입하고 평균 보증금 500만원과 임대료 40~45만원 수준으로 임대를 둘 때 수익률 7~8%대가 가능한 물건들이 있다. 임대수익률은 월세에 12달을 곱한 것을 매매값에서 보증금을 뺀 금액으로 나눈 비율인 (월세×12)÷(매매-보증금)으로 계산된다.

오피스텔과 함께 최근 사업자 기준과 주차장 기준 등 규제를 완화로 임대수익상품으로 뜨고 있는 것이 '도시형생활주택'이다. 한미파슨스가 최근 서울 봉천동 지하철 2호선 서울대입구역 인근에 오피스텔과 도시형생활주택을 혼합상품으로 개발해 분양중인 '마에스트로'의 경우 3.3㎡당 900만~1200만원이 예상된다. 39㎡(12평) 기준으로 봤을때 1억1000만원이라면 여기에 보증금 1000만원, 임대료 70~80만원이 예상된다. 수익률은 8.4%대다. 소득을 감안해 무리하지 않은 선에서 대출을 받는다면 1억원 내로 투자가 가능하다.

◆재건축ㆍ재개발 물건은 시세차익까지 덤으로=소형 원룸주택의 임대수익과 함께 향후 개발이익까지 노려볼 수 있는 재건축 재개발 지역에 대한 투자도 전문가들이 첫 손가락에 꼽는 소액투자 상품이다. 기본계획수립이 멀지 않은 지하철 역세권 개발지역들은 적극적인 매입을 전제로 접근할 필요가 있다. 통상 기본계획수립 이후 입주까지 길게는 10년이 소요돼 임대수익 자체로도 투자원금을 뽑을 수도 있다.

하지만 조합설립 이후 사업시행 인가가 나는 등 사업이 진척된 상황에서는 초기투자비용이 급격히 높아질 뿐만 아니라 시세차익 분출 가능성이 그만큼 낮아지는 만큼 거리를 둬야 한다. 또 개발로 인한 지역내 갈등이 심하거나 상권이 강한 곳, 조합원수가 많은 곳은 적합하지 않다.

장인석 착한부동산투자연구소 소장은 "권리가액과 추가부담금을 본인이 꼼꼼히 계산해야 하는데 어느 정도 지분투자 공부가 필요하다"면서 "전세금 비중이 높고 월세를 둘 수 있는 곳이 좋다"고 조언했다.

◆지방 소형아파트 경매 후 임대= 백만원 단위의 최소액 투자로도 가능한 부동산 상품이 있다. 특히 여유자금 규모가 크지 않은 20~30대가 부동산 투자로 '경매'에 대한 높은 관심도를 보이고 있다.

경매전문가 오은석 다다재테크 대표는 "500만원에서 2000만원 사이의 낙찰로 지방에 소형 아파트를 얻어 임대수익을 내고 있는 투자자들이 있다"면서 "특히 산업단지나 농공단지 등 근로자 수요가 있는 소형아파트가 투자대상이 되고 있다"

오 대표가 소개한 최근 낙찰된 충북 천안 집산읍에 자리한 52㎡(16평) 아파트는 시세가 4000만원 수준이다. 낙찰가는 3700만원으로 현재 낙찰자는 보증금 300만원에 30만원 월세로 임대계약을 맺었다고 한다. 3000만원의 대출금(이율 5.5%)을 받고 보증금 300만원을 제외하면 실 투자비는 400만원이다. 한달에 13만원 수준의 이자를 지불하더라도 17만원의 수익이 난다.

◆직접투자 불안하다면 간접투자 '리츠'는 ?= 시장 불안으로 직접투자가 꺼려진다면 간접투자상품인 리츠(Real estate investment trust)도 고려할 만하다. 리츠는 증권시장에서 거래할수 있는 주식과 동일하게 취급된다. 증권사에 위탁을 맡겨 공모를 하고 공모주에 청약하는 등 동일한 절차를 밟으면 된다. 리츠는 증권사와 협의해 투자금 최소한도를 설정해 놓는 것이 대부분인데 일반적으로는 100만원 이상이면 투자가 가능하다. 한국부동산투자운용협회의 분석결과 2006~2009년 리츠의 연평균 수익률은 26.61%로 앞으로 리츠는 일반투자자들에게도 기대를 모을 전망이다.

국토해양부에 따르면 현재까지 존재하는 리츠회사는 국내 총 44개사다. 윤동욱 국토부 부동산산업과 사무관은 "리츠의 종류가 다양한데 매입후 임대수익으로 배당을 하는 리츠인지 개발 후 차익 중심의 리츠인지 잘 구분해야 할 것"이라면서 "리츠의 사업목적과 재무상태 등 투자설명서도 잘 확인하며 개발전문일 경우에는 개발사업 종료시까지 배당이 이연될 경우가 있어 사전에 이를 인지할 필요가 있다"고 전했다.

오진희 기자 valere@