같은 아파트인데 우리 집은 8억 옆집은 19억…서울 전세 '이중가격' 심화

서울 전세 신규·갱신 평균 격차 5300만원
서초 등 일부 단지, 동일 평형 11억 차이

임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제) 시행한 지 6년이 다 되어가는 가운데 서울 아파트 전세 시장에서 기존 세입자의 '갱신 계약'과 새 세입자가 맺는 '신규 계약' 간 가격 격차가 뚜렷하게 벌어지고 있다. 같은 단지·같은 평형에서도 보증금 차이가 10억원을 넘는 사례까지 등장하며 '이중가격' 현상이 심화하는 모습이다.

서울 마포의 한 부동산 매물 안내판.

4일 연합뉴스에 따르면 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 토대로 올해 1월 5일~4월 30일 서울 아파트 전·월세 거래 7만4407건을 전수 분석한 결과, 갱신 계약과 신규 계약 간 가격 괴리가 뚜렷하게 확인됐다.

이 기간 전세 거래 3만8246건 중 신규 계약(1만7825건)의 중위 보증금은 5억8500만원으로, 갱신 계약(1만9166건) 중윗값인 5억3000만원보다 5500만원(10.4%) 높았다. 법정 인상률 상한(5%)이 적용되는 갱신 계약과 시장 수급에 따라 형성되는 신규 계약이 약 10% 수준의 차이를 보이며 따로 형성되고 있다는 의미다.

지역별로 보면 격차는 강남권에서 두드러져, 서초구의 경우 신규·갱신 중위 보증금 차이가 2억원으로 가장 컸다. 강동구와 은평구도 각각 1억원 수준의 차이를 보였고, 송파구(8800만원), 동대문구(7500만원), 성북구(6000만원), 강남구·성동구(각 5000만원) 순으로 뒤를 이었다.

개별 단지별로 보면 격차가 훨씬 극단적으로 나타나는 곳도 있다. 서초구 반포동 반포자이 85㎡의 경우 1월 갱신 최저가는 7억7341만원(4층)이었지만, 3월 신규 최고가는 19억원(21층)으로 집계돼 신규·갱신 간 격차가 11억원을 넘었다. 송파구 잠실동 리센츠 124㎡ 역시 4월 17일 신규 최고가가 20억5000만원으로, 1월 12일 갱신 최저가(13억6600만원)보다 6억8000만원 이상 높았다.

임차인의 갱신권 사용도 점차 줄어드는 흐름이다. 전체 갱신권 사용률은 1월 45.5%에서 4월 42.2%로 낮아졌고, 전세만 보면 같은 기간 57.1%에서 50.6%로 감소 폭이 더 컸다. 갱신권을 소진한 세입자들이 이후 계약에서 시장가의 충격에 그대로 노출되는 사례가 늘고 있다는 해석이 나온다.

양 위원은 "상한제에 묶인 '보호 가격'과 시장에서 형성된 '자율 가격'이 괴리를 유지한 채 공존하고 있다"며 "특히 신축 단지의 첫 갱신 주기가 돌아오는 2026∼2027년부터 시장가 충격이 본격화할 수 있다"고 분석했다.

김현정 기자 kimhj2023@asiae.co.kr