30대 이과장 강남 아파트구입 어떻게?

김재훈 외환은행 스타타워지점 PB팀장

문> 서울에서 직장을 다니는 34세 이기주(가명)라고 합니다. 자녀는 한명으로 6살 남자아이이고, 배우자는 전업주부입니다. 연봉은 세후 5000만원이며 상가를 소유하고 월세를 월 200만원정도 받고 있습니다. 현재는 전세(전세보증금 2억 1000만원)를 살고 있는데 향후 교육환경이 좋은 30평 초중반대의 아파트 구입을 목표로 하고 있습니다.

저의 재무현황은 연봉 및 월세수입 대비 30%정도를 저축하고 있으며, 저축내용은 변액유니버셜보험 월 30만원(총불입액 1080만원), 생명보험 월 20만원(총불입액 1000만원), 연금보험 월 10만원(총불입액 1000만원), 신장기주택마련저축 월 10만원(총불입액 1300만원), 정기적금 월 40만원(총불입액 360만원), 적립식펀드 월 60만원(총불입액 600만원, 브라질 월 20만원 / 러시아 월 20만원 / 국내 월 20만원), 주택청약예금 600만원입니다. 부채부분은 마이너스통장 2000만원(사용액 1000만원)과 예금담보대출 2000만원이 있습니다. (대출이자는 월 20만원이하)

향후 아파트 구입시 교육환경이 좋은곳으로 가고 싶은데 부동산 가격이 만만치 않고, 아이의 교육비가 점점 늘어날 것도 대비해둬야 하는데 어떻게 재무계획을 세워야 할까요?

답> 재테크의 기본은 '정석대로' 라는 말이 있습니다. 주식에서 말하는 장기투자, 분산투자 부동산에서 말하는 흐름을 타라는 말들이 보통사람들이 생각하는 정석이라고 할 수 있겠습니다.

물론 남들과 똑 같은 투자방식과 순서대로 하는 것이 투자의 정석은 아니라고 생각합니다. 문의하신 분께서는 대부분의 사람들이 재무 설계시 최우선 시작을 주거의 안정성을 생각해 내 집 마련을 염두에 두고 시작하는데 반해 이미 상가투자로 인한 안정적인 임대료 수입이 확보된 상황입니다.

먼저 고객님의 상황들을 정리해보면, 자산은 상가6억(월세200만원, 수익률 4% 추정), 전세보증금 2억1000만원, 예금등 현금자산 6000만원이고, 부채는 예금담보대출 등 3000만원이 있고, 저축은 수입금액이 연 7400만원 30%인 연 2200만원(보험720만원)이 들어가십니다.

현재 최우선으로 생각하시는 교육환경이 좋은 강남, 목동지역에서 아파트구입을 위해서는 7억원 이상의 구입자금이 필요하고 자금 마련 준비를 위해서는 금융상품 및 부동산 투자의 전략을 세우고 저축금액을 목표에 맞게 배분한 포트폴리오를 만드셔야 할 것입니다.

먼저 검토 할 사항으로 아파트 구입시 수익성검토뿐만 아니라 세금 등을 감안한 총비용 및 대출가능 여부를 검토하셔야 합니다.

현재 은행권에서는 평균 거래가의 60%정도로 대출이 가능하며 이자비용은 현재 5%대를 감안하신다면 현재 상가를 보유 하신다는 가정하에서는 4억원 정도의 대출이 필요하므로 금융 부담이 너무 크고 현금흐름도 월180만원 정도의 지출이 발생하므로 3~5년 정도 플랜을 갖고 저축 비중을 확대 하셔서 부족 자금을 매월 저축액의 배분을 통해서 준비하는 재무계획 및 지출통장과 저축통장의 분리 후 목표를 한 단계씩 준비해 나가시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다.

저축 및 투자중인 자금과 목표 기간을 고려 필요 저축 액을 계산 어떻게 운영 하는 것이 목표를 달성할 수 있는지 포트폴리오를 새로 작성하실 필요가 있습니다. 현재 노후자금으로 준비 하시는 장기 보험 상품들 중 만약의 위험에 대비한 보장성 보험상품에 대한 점검과 단기로 운용 중이신 적금은 투자기간이 3년 정도의 시간적 여유가 있으므로 수익성에 중점을 둘 필요가 있습니다.

현재 기준금리의 하락으로 인해 물가상승률 감안 시 실질적인 자산증식이 어렵 기 때문에 장기주식형저축(적립식펀드)에 투자 소득공제 및 비과세 혜택을 받으시는 방법을 추천 드립니다.

최근 주식시장이 불안정하고 경기침체의 장기화를 알리는 경기지표들이 발표 되며 불확실성은 해소되지 않았지만 장기투자관점에서 저점 매수 통한 수익을 낼 수 있는 상품들에도 관심을 가져야 할 때 라고 생각합니다.

끝으로 자녀교육자금 마련준비는 물가상승이 아닌 교육비인상률에 따른 준비를 하셔야 되는데 우리나라 대학등록금 인상비율은 7% 넘어서 물가 상승률의 두배나 되므로 목적자금을 만들기 위해서는 어린이펀드와 같은 주식형 비중이 높은 상품에 가입 장기적인 투자를 통한 준비가 필요합니다.

유윤정 기자 you@asiae.co.kr