역세권 '미니 뉴타운' 개발...수익성 '의문'

역세권에 소규모 뉴타운을 고밀복합 개발하는 방안이 추진되지만 경기침체로 건설업계가 시큰둥한 반응을 보이고 있다.

역세권 개발프로젝트에 민·관 합동 프로젝트파이낸싱(PF)사업이 포함돼 있지만, PF자체가 어려운데다 공공에 환수하거나 소형건설 비율이 높아 사업성이 불투명하기 때문이다.

국토해양부는 지하철 두개 노선 이상 겹치는 역세권이나 버스환승지역 등에 고밀복합개발방식의 재정비촉진사업(뉴타운)을 추진한다고 7일 밝혔다.

특히 기존 뉴타운 외에 재정비촉진지구 최소면적 10만㎡ 이상이면 개발이 가능한 '고밀복합형 뉴타운' 방식을 추가로 지정한다.

하지만 본격적인 사업이 추진되기 위해서는 상반기 '도시재정비 촉진을 위한 특별법 '개정 후, 재정비촉진지구 신청 및 심의 등을 거쳐야 해 실질적인 사업이 추진되기 위해서는 1년 이상 걸릴 것으로 전망된다.

◇역세권 PF사업 어디가 추진되나

역세권 사업 중 가장 먼저 추진되는 곳은 가리봉 역세권이다. 국토부는 현재 도심역세권 뉴타운 시범지구로 가리봉 역세권을 선정했다.

사업 시행은 주택공사가 맡아 진행하며 총 면적은 28만7814㎡다. 주공은 특별법이 통과되는 즉시 시공사 선정 등을 통해 사업을 추진할 계획이다. 이 곳에는 약 5000가구 규모의 주택이 올해 중 공급될 예정이다.

또 현재 서울지역에서는 성북 역세권, 수색역세권, 구로역세권(9만여㎡) 등을 각 해당지역 구청이 중심이 돼 기본계획 수립 및 타당성 용역을 진행하고 있다.

서울메트로도 사당역세권 개발사업을 추진할 계획이다. 서울메트로는 이 지역을 주민편의시설과 쇼핑몰을 갖춘 대중교통환승센터로 개발할 계획이며, 서울시로부터 부지매입을 추진하고 있다. 인천에서는 약 94만여㎡규모의 제물포역세권 개발사업이 재정비촉진계획 수립으로 추진될 전망이다.

하지만 정부가 역세권을 뉴타운 방식으로 추진하기로 해 지구지정 선정 절차 등을 거쳐 민간사업자 선정 등 본격적인 사업은 내년 초에나 가능할 전망이다.

◇건설업계, 사업성 "글쎄..."

건설업계는 역세권 뉴타운 개발사업에 대해 회의적인 반응이다. 건설사들은 지금처럼 경기가 침체돼 있는 상황에서는 PF가 어려운데다 용적률이 늘어난다고 해도 공공이 환수하는 비율이 높아 사업성은 크지 않을 것으로 분석하고 있다.

이는 경기가 회복된 이후에도 크게 달라지지 않을 것으로 업계는 전망하고 있다. 건설회사 한 관계자는 "분양이 2~3년 후에 이뤄진다해도 비싼 토지비용, 높은 건축비용 대비 분양가는 상당히 고가일 수 밖에 없다"며 "더구나 1~2인용 등 소형가구를 늘릴 경우 수익성을 보장하기 힘들다"고 말했다.

더구나 늘어나는 용적률의 50~75%를 공공에 보금자리주택으로 환수해야 하기 때문에 현실적으로 큰 수익을 기대하기 힘들다고 이 관계자는 덧붙였다.

이와 관련 김호철 단국대학교 부동산학부 교수도 "역세권 개발사업은 높은 분양가와 임대료, 비싼 관리비 등 탓에 현실성이 떨어진다"고 지적했다.

그는 "역세권에 고밀도 주상복합 건물을 건설하게되면 임대료 관리비 부담 문제가 크기 때문에 사실상 신혼부부나 저소득층이 입주하기 어렵다"고 말했다.

정수영 기자 jsy@asiae.co.kr