[实战理财]全租难局延长…租客需同时把握续约权和第三期新城认购

居住在首尔江北区某公寓的上班族A某（39岁），两个月后将迎来全租合同到期。两年前，他以3.2亿韩元签下了专用面积59平方米的公寓，而最近同一小区同一户型的新全租合同成交价已达5亿韩元。如果要换新房，需要再多准备1亿至2亿韩元的保证金；若继续住在现有住房，则要纠结现在是否行使合同续约请求权。房东表示“如果多加一点租金，可以续约”，但他也拿不准，现在是不是应该保留这张只能用一次的续约权。 随着全租难局持续，像A某这样的承租人计算越来越复杂。根据13日国土交通部实价公开系统数据，今年一季度首尔公寓全租与月租合同中，续约合同比例为46.9%，较前一季度的41.7%上升5.1个百分点。按月来看，1月为45.4%，2月47.8%，3月47.7%，4月47.8%，呈持续上升趋势。仅看全租，4月续约合同比例为53.77%，已超过一半。 由于首尔全租房源减少，寻找新全租房变得更加困难，而签新约则意味着保证金负担大幅增加。诺园区上溪洞一家中介所代表表示：“诺园区过去是新婚夫妇和年轻上班族以全租或月租起步、攒钱后再买房的地区”，“现在全租即便一次涨几千万韩元也没房源，月租也在一年内上涨了约50万韩元，普通市民能去的地方越来越少”。 据房地产大数据平台Asil统计，截至12日，首尔全租房源约为1.63万件，较3个月前减少逾20%。同一时期月租房源也减少了20%以上。全租与月租的选择同时收窄，从承租人角度看，与其“搬去更好的房子”，不如“先守住现在的房子”成为优先选择。 “一味保留可能到头用不上”……应优先行使续约权尽管续约合同在增加，但合同续约请求权的使用比例却在下降。今年一季度续约合同中，使用续约请求权的比例为43.3%，低于去年三季度的51.83%和四季度的47.1%。行使续约权可以将租金涨幅限制在5%以内，并再住2年，但只能使用一次。为此，一些承租人选择即便眼下同意超过5%的涨幅，也与房东协商续约，把续约权留到以后使用。考虑到搬家费用、中介费、全租贷款负担、子女上学和通勤条件等因素，他们认为，与其另找新全租房，不如继续在原房“硬撑”更为划算。 但专家建议，一味保留续约权的策略可能存在风险。续约权并不是承租人想用就能随时使用的“牌”。若房东以自住为由要求终止合同，承租人就难以行使续约权。尤其是非自住房的一套房持有者，只要本人实际居住2年，就能满足资本利得税免税条件，因此2年后房东意