[实战理财]全租难局延长…租客需同时把握续约权和第三期新城认购

by Choi Seoyoon

Published 13 May.2026 07:00(KST)

与其换更好的房子，不如守住现在的家是关键
已开始供应的第三期新城认购同样具吸引力
全租选择入住房源充足的地区更有利
非公寓和公共租赁也应纳入备选方案

居住在首尔江北区某公寓的上班族A某（39岁），两个月后将迎来全租合同到期。两年前，他以3.2亿韩元签下了专用面积59平方米的公寓，而最近同一小区同一户型的新全租合同成交价已达5亿韩元。如果要换新房，需要再多准备1亿至2亿韩元的保证金；若继续住在现有住房，则要纠结现在是否行使合同续约请求权。房东表示“如果多加一点租金，可以续约”，但他也拿不准，现在是不是应该保留这张只能用一次的续约权。

从首尔南山远眺的首尔市内别墅区。Yoon Dongju 记者供图

随着全租难局持续，像A某这样的承租人计算越来越复杂。根据13日国土交通部实价公开系统数据，今年一季度首尔公寓全租与月租合同中，续约合同比例为46.9%，较前一季度的41.7%上升5.1个百分点。按月来看，1月为45.4%，2月47.8%，3月47.7%，4月47.8%，呈持续上升趋势。仅看全租，4月续约合同比例为53.77%，已超过一半。

由于首尔全租房源减少，寻找新全租房变得更加困难，而签新约则意味着保证金负担大幅增加。诺园区上溪洞一家中介所代表表示：“诺园区过去是新婚夫妇和年轻上班族以全租或月租起步、攒钱后再买房的地区”，“现在全租即便一次涨几千万韩元也没房源，月租也在一年内上涨了约50万韩元，普通市民能去的地方越来越少”。

据房地产大数据平台Asil统计，截至12日，首尔全租房源约为1.63万件，较3个月前减少逾20%。同一时期月租房源也减少了20%以上。全租与月租的选择同时收窄，从承租人角度看，与其“搬去更好的房子”，不如“先守住现在的房子”成为优先选择。

“一味保留可能到头用不上”……应优先行使续约权

尽管续约合同在增加，但合同续约请求权的使用比例却在下降。今年一季度续约合同中，使用续约请求权的比例为43.3%，低于去年三季度的51.83%和四季度的47.1%。行使续约权可以将租金涨幅限制在5%以内，并再住2年，但只能使用一次。为此，一些承租人选择即便眼下同意超过5%的涨幅，也与房东协商续约，把续约权留到以后使用。考虑到搬家费用、中介费、全租贷款负担、子女上学和通勤条件等因素，他们认为，与其另找新全租房，不如继续在原房“硬撑”更为划算。

但专家建议，一味保留续约权的策略可能存在风险。续约权并不是承租人想用就能随时使用的“牌”。若房东以自住为由要求终止合同，承租人就难以行使续约权。尤其是非自住房的一套房持有者，只要本人实际居住2年，就能满足资本利得税免税条件，因此2年后房东意向的变化可能成为变量。Woori银行不动产研究实验室室长Ham Youngjin表示：“无法预知房东2年后会做出何种选择，也很难通过特别约定获得切实保障”，“在全租难局严重的情况下，与其把续约权留到最后一刻，不如优先行使，先锁定当前的居住稳定更好”。

要关注第三期新城认购……找新全租房先看“有入住房源的地区”

全租到期在即的承租人，首先要决定是继续留在租赁市场，还是转向购房。如果打算继续住在现有住房且仍保留续约权，就有必要积极考虑是否行使。若新全租价格远高于现有保证金，或在同一生活圈内难以找到替代房源，仅凭行使续约权，就能在至少2年内防止居住成本大幅上升。

如果从长期看并不打算一直留在租赁市场，就需要同时制定认购（摇号购房）策略。今年开始，包括高阳昌陵、南杨州王宿等第三期新城在内，华城东滩、城南乐生、城南福井等公共宅地房源将正式供应。由于适用分售价上限制度，可以以每坪1900万至2000万韩元左右的价格，认购到地段优质的住房。只要持有住房认购储蓄账户，且属于新婚夫妇、首次购房家庭、新生儿出生家庭等人群，就有必要在撑过全租难局的同时，关注认购机会。

必须寻找新全租房的承租人，应优先关注有入住房源的地区。如果在首尔市内难以找到心仪小区的全租房，首都圈外缘的入住房小区或新建房源集中的地区也可作为备选。有入住房源释放的地区，房东为了招租，往往会调整全租保证金或月租条件，相对而言承租人的选择空间更大。

非公寓与公共租赁也是替代方案

若在公寓全租市场找不到合适房源，就应将非公寓或公共租赁也纳入选项。但在别墅、公寓式办公楼、城市型生活住宅等房源中，需优先确认能否加入全租保证金返还保证，以及是否存在优先顺位债权。保证金相较市价过高，或房东贷款较多的房源，最好回避以确保安全。韩国土地住宅公社（LH）和首尔住房城市开发公社（SH）等机构提供的公共租赁、收购型租赁住房也会不定期发布公告，因此有必要在全租到期前提前确认。部分接受月租，也是一种现实可行的选择。在全租贷款利率较高的情况下，与其勉强提高保证金、增加贷款，不如承担部分月租，从总居住成本角度看可能更划算。在这种情况下，不仅要看月租金额，还应把保证金增加部分、全租贷款利息、管理费、搬家费用、中介费等全部合并比较。