漂泊10年的城市物流

1兆6275亿韩元。 这是哈林集团在首尔市良才洞225号一带推进的“良才城市尖端物流园区（良才物流园区）”开发项目用地，去年桌面评估的价格。与哈林在2016年5月购入时4525亿韩元的价格相比，几乎上涨了4倍。围绕首尔最后一块“黄金地段”的开发，长达10年的审批矛盾之所以持续，一方面是中央政府与地方政府政策不协调，另一方面则是巨额开发利益可能演变为“特惠争议”。有声音指出，有必要建立关于公共开发收益分配的制度性装置。 12日，根据金融监督院电子公告系统信息显示，Kim Hongguk 哈林集团会长的长子、Fan Ocean 常务 Kim Junyoung 持股100%的非上市公司 Allpum 的子公司（Korea Biotech）正在连续买入 Harim Holdings 的股份。 良才物流园区获批在即…哈林长子扩大持有控股公司股份Korea Biotech 自去年11月至上月约4个月间，在场内买入 Harim Holdings 股票。期间共购入203万3700股，投入约206亿韩元，额外取得1.8%水平的股份。Korea Biotech 持有的 Harim Holdings 股份比例从去年9月底的16.69%升至目前约18.5%。其还公告称，计划从5月至6月约一个月内追加买入22万6300股。若按计划完成买入，持股比例有望提高至约18.7%。 目前，支撑哈林集团控制权的核心轴心是 Kim Junyoung 常务100%持股的 Allpum。Allpum 100%持有 Korea Biotech 和 Eco Capital，将其作为子公司，并通过这两家公司持有 Harim Holdings 股份。尤其是 Korea Biotech，是 Harim Holdings 的第二大股东。 业界分析认为，此次增持与二代接班相互关联。Allpum（5.78%）、Korea Biotech（18.51%）、Eco Capital（0.24%）等合计持股比例为24.53%，已超过 Kim Hongguk 会长持有的21.10%。形式上最大股东仍是 Kim 会长，但也有评价认为，实质影响力已经转移到 Kim Junyoung 常务手中。 此前，哈林集团于2012年由 Kim Hongguk 会长将当时为非上市公司的 Korea Sunvet Sales（现 Allpum）股份赠与长

据悉，负责推进哈林集团“良才都市尖端物流园区（良才物流园区）”开发项目的哈林产业，以该用地为抵押，借入了接近1万亿韩元的资金。由于良才物流园区开发项目10年来始终未能跨过审批门槛，集团转而进军“Deo Misik拉面”等食品业务并砸下巨额投资，导致资金大量流出。在集中于单一金融机构的约9000亿韩元短期借款即将到期之际，开工延迟进一步加重了财务负担。 根据11日金融监督院电子公告系统信息，哈林控股子公司哈林产业以首尔瑞草区良才洞225一带的土地为抵押，从KB国民银行共筹得9392亿韩元短期借款。该笔资金由6365亿韩元的一般贷款和3027亿韩元的设施资金贷款构成，全部为一年以内到期的短期性借款。市场认为，这些借款中相当一部分的到期时间集中在今年6月前后。 9000亿短期借款……以良才物流园区作抵押生产“亏损”拉面为开展哈林集团流通业务而于2012年设立的哈林产业，在2016年5月参与了哈林控股旗下NS购物子公司Enbicon进行的规模4300亿韩元的有偿增资，最终持有Enbicon 100%股权。当时哈林产业是NS购物的子公司，同年NS购物通过Enbicon收购的良才物流园区开发项目，随后转由哈林产业接手。 但由于良才物流园区审批一再延迟，哈林产业于2019年吸收合并了NS购物旗下另一家子公司哈林食品，正式进军食品业务。同年，哈林产业在全北益山投资2000亿韩元建设食品工厂，并于2021年推出“Deo Misik拉面”，此后又将产品线扩展至速食米饭、饺子、汤类与火锅汤、炖菜以及各类酱料等。 问题在于业绩表现。哈林产业去年实现销售额1093亿韩元，但录得营业亏损1466亿韩元、当期净亏损1690亿韩元。前一年同样在802亿韩元销售额下出现1276亿韩元营业亏损，经营赤字持续。其结构为亏损规模大于销售额，不仅无法通过经营活动创造现金，反而持续发生大规模现金流出。 关联公司“输血”资金也越滚越大自良才物流园区开发初期起，哈林产业对关联公司的依赖度就很高。2016年收购良才用地时，NS购物通过约4800亿韩元规模的有偿增资注入资金。此后从2017年至2021年，又通过多次有偿增资追加投入逾1000亿韩元。股权结构调整后，哈林控股开始直接提供资金支持，自2022年至去年为止共投入约1800亿韩元，以填补项目延期带来的资金缺口。 但尽管不断注入资本，食品投资持续推进，资

据悉，Harim集团正在推进的“良才城市高端物流园区（良才物流园区）”开发项目，在首尔市建筑审议过程中被指出需要修改的事项多达66项。该审议是在建筑许可之前，由专家对建筑物的布局、景观、结构安全、环境等进行综合审查，以提升城市美观性和公共性的一道前置程序，如此大规模的集中修改要求被评价为极为罕见。围绕物流园区审批的双方矛盾已持续10年之久。 根据本报记者截至8日的综合采访结果，首尔市建筑委员会于今年3月17日决定，对Harim产业提交的良才物流园区开发项目作出“重新审议决议”。所谓重新审议决议，是在建筑委员会审议中，指出的事项需要进行重大重新规划时所作出的程序性决定，需要在修改相关问题并反映到建筑规划中后，再次接受审议。 Harim控股子公司Harim产业，正推动在首尔瑞草区良才洞一带建设集高端物流设施、办公·商业设施及居住设施（998户公寓和972间办公公寓）于一体的大型综合园区。预计项目总投资额高达6.8万亿韩元。 根据建筑委员会审议议决记录，该委员会从建筑到景观，对Harim产业提交的项目计划的整体设计提出了改进意见。 尤其是针对Harim产业作为公共回馈提出的租赁住房集中布置在朝西方向一事，建筑委员会指示其进行修改。由于良才物流园区属于政府的公共开发项目，须将整体土地价格约25%作为公共回馈进行捐赠。Harim产业在项目计划中，将京釜干线道路覆蓋工程费用等公共回馈金（2804亿韩元）、研究开发（R&D）设施（1000亿韩元）以及总额264亿韩元的45户公共租赁住房（84㎡）一并作为公共回馈内容予以反映，但租赁住房却被安排为朝西。西向虽然下午日照强，有利于冬季取暖，但夏季室内温度上升则是一大缺点。 委员会还要求其重新审视并调整过于庞大的建筑体量（建筑的整体形态），指出其未能考虑周边城市脉络与尺度。建筑委员会表示：“建筑的基座（podium·构成低层部分的台基）被设计为17层高度，且在项目用地四个侧面形成长约250~300米的长条形墙体，希望重新规划上部高层部分体量及共同住宅，使其不至于形成过于巨大的体量。” 为此，建筑委员会要求删除空中连廊（sky bridge），并调整共同住宅栋数以及对基座进行分段设计等。同时指出，露台住宅缺乏露台功能，且会产生永久无法获得日照的永久阴影，要求将其删除。 此外，对于目前无法实现车辆回转的共同住宅停车场，建筑委员

被称为“江南最后一块黄金地”的首尔瑞草区良才洞“城市高端物流园区”用地，是一段折射韩国房地产开发阴影的不幸开发史。20世纪80年代龙山长途汽车客运站迁至瑞草洞后，货运功能随之搬到良才洞，自1989年起被用作货运码头。此后，因运营方真露集团发生倒闭，该用地被法院拍卖，2004年开发商 Ficity 竞得，开发由此启动。 Ficity 于2006年前完成用地收购，着手开发大型复合流通设施。项目规划为地下6层至地上35层，建筑总面积75万平方米的超大型综合体，仅总投资就超过3万亿韩元。但项目从一开始就摇摇欲坠，原因在于审批程序比预想拖得更久。期间又遭遇全球金融危机冲击，房地产景气急剧降温，项目环境进一步恶化。 牵扯 Lee Myung-bak 政府实权人物的 Ficity 审批腐败案最终，Ficity 所筹措的规模达1兆1045亿韩元的项目融资（PF）贷款成为绊脚石。开工越晚，利息负担就像滚雪球般膨胀，提供支付担保的施工企业率先倒下。2010年，大宇汽车销售和成宇综合建设相继进入企业重组程序，工程事实上全面停摆。 同年8月，随着项目融资贷款到期，债权团向法院申请破产，几经波折后，企业重生程序启动。但 最终项目实施权和用地仍转归债权团所有。尽管更换施工方并尝试重启项目，但在审批过程中爆出的腐败嫌疑成为致命一击，项目事实上宣告流产。 在此过程中，有舆论指控 Lee Myung-bak 政府实权人物——前广播通信委员会委员长 Choi Sijung 与前知识经济部次官 Park Youngjun 等人，收受 Ficity 方面贿赂以换取审批，事件演变成大型权力型腐败案，即曾在全国引发轩然大波的“Ficity 审批腐败事件”。随着开发商及金融界相关人士接连被捕入狱，项目完全停滞。 “城市物流革新”的雄心，起步曾一度迅猛转折点出现在2015年。当时 Park Geun-hye 政府为应对快递量激增和电子商务扩散，引入了“城市高端物流园区”这一新的政策概念。其目标是将市中心老旧物流设施改造为集物流、流通、信息通信技术（IT）和居住功能于一体的复合园区，以提升配送效率。 为此，政府修改了《物流设施开发及运营相关法律》，使该制度法制化，并于2016年制定了施行令和细则。规定将开发利益的一部分以公共设施形式回收，但规模上限定在地价最高25%的范围内，同时放宽了原先附着在既有物流设施上的业种

编者注首尔瑞草区良才洞225号，占地8.3629万平方米的原韩国货物码头用地至今仍空置。这里曾一度承担首都圈物流门户的角色，人们曾期待其将重生为应对爆发式增长的电子商务需求的城市先进物流园区，但至今已空置10年。围绕首尔最后一块“黄金地段”开发，行政权力与资本权力发生碰撞。与此同时，Coupang等主要电子商务平台已在首尔近郊主要据点建设物流中心，开启了“凌晨配送”时代。与当初“强化物流竞争力”的政策目标不同，随着房地产价格飙升，创新物流的象征反而成为通向“房地产永不败神话”的欲望宣泄口。 在哈林集团的夙愿项目“良才城市高端物流园区（良才物流园区）”已持续10年无法动工的情况下，该集团甚至被曝正与园区用地附近土地所有人陷入法律纠纷。有观点认为，即便哈林方面最终取得建筑最终许可，如果本次诉讼未能尘埃落定，事实上也难以开工。 7日据本报记者综合采访获悉，哈林集团要在首尔市瑞草区良才洞225一带8.3629万平方米（约2.5万坪）土地上新建良才物流园区，必须侵入附近土地（良才洞449、449-1）进行“地下开挖”作业。地下开挖是为建造建筑物或构筑物基础而挖掘地表以下土层的过程，是为防止周边地基坍塌并安全 확보作业空间的工序。开发用地所有者哈林产业在2024年2月首尔市批准良才物流园区规划后，与附近土地所有人就地下开挖工程展开协商。但因与物流园区相邻土地的所有人——已故韩宝集团会长 Jung Taesoo 的子女反对该工程，哈林产业于同年对 Jung Taesoo 之子 Jung Hangeun 等人提起诉讼，要求使用其土地。哈林产业目前由哈林控股持股100%。 一审判决支持了哈林产业。首尔中央地方法院在2月25日表示，“为进行相关作业，不可避免需要使用被告（韩宝家族）土地”，作出原告胜诉判决。法院依据《民法》第216条第1款（邻地使用请求权）认定，本案属于不得不越界使用邻接土地的情形。所谓邻地使用请求权，是指在新建、扩建或改建建筑物时，可以临时使用相邻土地的权利。合议庭指出：“地下层工程完工后可以完全恢复原状，且因土地使用给被告造成的损失或痛苦尚不至于达到无法容忍的程度。” 但据确认，韩宝家族不服该判决，已于3月提起上诉。 此前，为建设良才物流园区，哈林于2016年5月以4525亿韩元购入该地块。项目规划为地上58层、总建筑面积约147万平方米的复合物流园区，包含公寓、办