[漂流10年的城市物流]⑥地价暴涨4倍…开发收益流向何处？

1兆6275亿韩元。

这是哈林集团在首尔市良才洞225号一带推进的“良才城市尖端物流园区（良才物流园区）”开发项目用地，去年桌面评估的价格。与哈林在2016年5月购入时4525亿韩元的价格相比，几乎上涨了4倍。围绕首尔最后一块“黄金地段”的开发，长达10年的审批矛盾之所以持续，一方面是中央政府与地方政府政策不协调，另一方面则是巨额开发利益可能演变为“特惠争议”。有声音指出，有必要建立关于公共开发收益分配的制度性装置。

12日，根据金融监督院电子公告系统信息显示，Kim Hongguk 哈林集团会长的长子、Fan Ocean 常务 Kim Junyoung 持股100%的非上市公司 Allpum 的子公司（Korea Biotech）正在连续买入 Harim Holdings 的股份。

Korea Biotech 自去年11月至上月约4个月间，在场内买入 Harim Holdings 股票。期间共购入203万3700股，投入约206亿韩元，额外取得1.8%水平的股份。Korea Biotech 持有的 Harim Holdings 股份比例从去年9月底的16.69%升至目前约18.5%。其还公告称，计划从5月至6月约一个月内追加买入22万6300股。若按计划完成买入，持股比例有望提高至约18.7%。

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目前，支撑哈林集团控制权的核心轴心是 Kim Junyoung 常务100%持股的 Allpum。Allpum 100%持有 Korea Biotech 和 Eco Capital，将其作为子公司，并通过这两家公司持有 Harim Holdings 股份。尤其是 Korea Biotech，是 Harim Holdings 的第二大股东。

业界分析认为，此次增持与二代接班相互关联。Allpum（5.78%）、Korea Biotech（18.51%）、Eco Capital（0.24%）等合计持股比例为24.53%，已超过 Kim Hongguk 会长持有的21.10%。形式上最大股东仍是 Kim 会长，但也有评价认为，实质影响力已经转移到 Kim Junyoung 常务手中。

此前，哈林集团于2012年由 Kim Hongguk 会长将当时为非上市公司的 Korea Sunvet Sales（现 Allpum）股份赠与长子，正式启动接班工作。此后，通过与关联公司的交易，Allpum 的企业价值不断提升。

此后，哈林集团自2018年起正式推进集团架构重组。当时将 Jeil Holdings 与 Harim Holdings 合并，成立 Harim Holdings，构建了单一控股公司体制。随后，通过全面换股方式将 NS购物并入为100%子公司，并将其摘牌退市。NS购物当时通过旗下子公司 Enbycon 购入了良才物流园区开发用地，之后将 NS购物分拆为投资部门和事业部门，并将投资部门并入控股公司。在这一过程中，持有良才洞用地的 Harim Industry 被纳入为控股公司子公司。随着集团核心资产转移至控股公司，今后产生的收益也将反映在控股公司中，而该公司超过一半股份由所有人家族持有，由此奠定了基础。

因此，原有投资者的反弹也很大。曾在良才洞项目上投入逾6000亿韩元的 NS购物，在治理结构重组后事实上被排除在开发收益之外。市场上也因此出现了在集团架构重组过程中损害股东价值的争议。NS购物内部还提出不满，称“主业赚来的利润被投入到其他业务”。据称，此后还发展为停止绩效奖金等紧缩经营。

在这一过程中，围绕内部交易输送利益的争议也持续发酵。公平交易委员会于2017年对哈林集团启动职权调查，认定集团关联公司通过与 Allpum 的交易不当提供了利益。指责称，配合饲料子公司没有通过原有供应链，而是经由 Allpum 采购原材料，从而为其保证了中间利润。公平交易委员会于2021年对 Harim Holdings 及其关联公司、Allpum 合计处以48亿韩元规模的罚款。

业界认为，良才物流园区开发项目今后在销售和租赁方面将产生相当可观的收益。根据 Harim Industry 去年向首尔市提交的良才物流园区项目变更方案，该项目总投资为6兆8712亿韩元。其中，土地购置及补偿预计1兆6000亿韩元，开发建设费用预计4兆2581亿韩元，其余为土地负担金及基础设施建设费用等。

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哈林计划通过3兆8600亿韩元的预售收益、6500亿韩元的金融机构借款、2兆3518亿韩元的自有资本等方式筹措项目资金。业内则认为，住宅预售收益和商业设施收益还有进一步增加的空间。

随着土地价值飙升，良才物流园区的公共回馈额也激增至4608亿韩元。不过，考虑到物流园区完工后的预期收益，审批当局不得不采取保守态度，这是业界共识。

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因此，国土交通部去年向全国地方自治团体下发了将公共回馈负担上限设定为土地价值（地价）增值部分70%以内的“公共回馈指引”。适用对象被限定为因指定为单元规划区或空间创新区而放宽建筑物用途、建筑限制（建筑覆盖率、容积率）等的情形。不过，良才物流园区并未被纳入本次指引。一位开发企业相关人士表示：“对于超大型开发项目，围绕审批特惠的争议从未间断，如果能够制定出符合公共开发宗旨的、关于公共回馈的明确制度，将有助于降低项目风险。”

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