세계 어디에도 없던 '입체도시'로, 국제업무지구 재시동[용산의 미래]

⑤10년만에 다시 닻 올린 용산국제업무지구
사업비 51조 초대형 프로젝트
민간 아닌 코레일·SH공사가 시행
내년 10월 착공·토지분양 목표

"용산의 미래는 서울에서도 가장 위계 높은 국제적 업무 중심 기능을 갖는 것이다. 용산국제업무지구는 3도심(광화문·여의도·강남)의 핵심적인 기능을 연결하는 코어 역할을 하게 된다."(구자훈 한양대 도시대학원 교수)

한강에서 바라본 용산국제업무지구 조감도(자료=서울시)

서울의 미래가 용산국제업무지구에 달려 있다. 용산 철도정비창은 서울 도심 최고 노른자 땅이자 마지막 남은 대규모 개발 부지다. 일본 도쿄 롯폰기힐즈 면적의 4.5배, 코엑스의 2.5배 땅에 최고 100층 높이의 랜드마크 업무 시설과 주거·상업시설 등이 들어선다. 국제업무지구가 완성되면 서울 도심(광화문), 강남, 여의도 3대 도심의 중심에 위치한 용산이 새로운 경제 중심지로 거듭나게 된다.

오세훈 서울시장이 2007년에도 국제업무지구 개발을 추진했지만 금융위기 여파로 개발이 무산됐다가 10년 만에 재시동을 걸었다. 민간 주도, 서부이촌동 통합개발이라는 실패 원인을 학습한 만큼 이번엔 다를 것이라는 기대가 크다. 사업비 규모만 51조원에 달하는 초대형 프로젝트가 다시 닻을 올린 것이다. 이번에는 민간 주도가 아닌 땅을 소유한 한국철도공사(코레일)와 서울주택도시공사(SH공사) 시행자로 나섰고, 통합 개발을 추진하려다 보상문제로 갈등을 빚었던 서부이촌동은 사업부지에서 빠졌다.

국제 중심지로 거듭나는 용산

국제업무지구 착공 시점은 내년 하반기로 예상된다. 용산구는 지난달 말 서울시 구역지정 요청을 접수했고 이달 중순 현재 용산역 뒤편 철도정비창 부지 오염토 정화작업이 막바지 단계다. 서울시는 6월까지 도시계획위원회 심의를 거쳐 구역지정과 개발계획을 고시한다. 이후 도로·기반시설 설계 등 세부적인 그림을 그리는 ‘실시계획수립단계’를 밟는다.

사업시행자인 코레일과 SH공사는 실시계획 마련을 위한 용역을 발주한 상태다. 서울시 실시계획인가를 받기 위해 교통영향평가, 환경영향평가 등을 거쳐야 해서 최소 1년 이상 소요될 전망이다. 실시계획인가 고시 후 터파기 등 기반시설 공사와 토지 분양 등 사업 시행 단계에 돌입한다. 서울시는 내년 10월 착공과 토지분양을 목표로 잡고 있다. 오 시장의 임기는 2026년 6월까지로 시간이 많지 않다.

강남·여의도 등 다른 도심 소재 기업들의 이전 수요도 높다. 국제업무지구 인근에 현대차는 R&D센터를 조성하고 있다. 서울시 관계자는 "대형 건설사나 자산운용사들이 관심이 많고 해외 투자청에서도 문의가 온다"며 "개발계획안만 발표한 상태여서 기업들도 검토 단계인데, 국제업무존 건물 45층에 연결하는 스카이트레일을 어떻게 만들지 등에 대해 궁금해한다"고 설명했다.

용산은 철도교통의 중심지로 외세가 침략할 때마다 병참기지가 세워졌던 곳이다. 일본은 51만평에 달하는 부지를 철도용지로 수용해 용산 곳곳에 철도 관련 시설을 세웠다. 철도정비창도 그중 하나다. 1905년에 철도를 제작·수리하는 한반도 최대 철도공장 ‘용산공작반’이 세워졌고 1970년부터 정비창으로 쓰이다 현재는 공터로 남아 있다. 용산역의 노선과 기능은 점차 고도화하고 있다. 현재 7개 노선(1·4호선, 경인·경원선, 경의·중앙선, 호남선, 장항선, 경춘선)이 운행 중이고 공항철도 연장과 2030년 개통되는 GTX-B 노선 등 4개 노선이 추가된다.

입체도시, 직주락 도시…2007년 계획안과 달라진 점은

용산국제업무지구는 평면적으로 보면 국제업무존, 업무복합존, 업무지원존으로 나뉜다. 입체적으로는 지하, 지상, 공중도시로 구분된다. 국제업무지구 개발계획을 보면 철도, 차량이 다니는 동선과 사람이 다니는 동선이 구분돼 있다. 철도로 인해 공간이 단절되는 문제를 해소하기 위한 것이다.

2007년 계획안과 달라진 것은 국제업무지구의 중심부를 용산역 앞으로 배치했다는 점이다. 사람들이 자유롭게 산책하거나 공연장, 전시관이나 상업시설로 이동할 수 있는 거점인 ‘그린스퀘어(8만㎡)’다. 철도 선로 상부에 덮개를 만들어 보행 공간으로 만든 것이다. 용산역 3층 플랫폼에서 걸어나오면 그린스퀘어로 연결되고 강변북로 덮개공원을 지나 한강까지 걸어갈 수 있다. 공중에도 보행로가 만들어진다. 국제업무존 지상층 포디엄 3~4층에는 포디움 브리지, 45층에는 1.1㎞ 구간의 스카이트레일을 만들어 한강과 남산의 풍경을 파노라마처럼 볼 수 있다.

용산역에서 바라본 그린스퀘어 조감도(자료=서울시)

그린스퀘어를 지나면 핵심 입지인 국제업무존이 나온다. 최고 100층 높이의 랜드마크 빌딩들이 4개 블록에 조성된다. 용적률은 최대 1700%까지 부여한다. 국제업무존에 짓는 건물 고층부에는 전망대나 어트랙션 시설이 들어선다. 이곳에는 글로벌 기업이나 국제기구를 유치하고 컨벤션·호텔, 상업시설 등도 들인다. 건물 저층부에는 버스·택시 등 대중교통과 용산역, 신분당선, GTX 환승이 가능한 복합환승센터도 들어선다. 지하에 보행통로를 만들어 용산역과 상업시설을 연결한다.

국제업무존을 둘러싼 업무복합존은 총 8개 블록으로 나뉘고 이곳에는 최고 80층까지 건물을 지을 수 있다. 이곳에는 ICT 등 신산업 업무시설과 레지던스, 스타트업 등을 위한 글로벌지원센터 등이 들어선다. 서부이촌동과 가까운 업무지원존은 총 5개 블록으로 주거 기능을 도맡게 된다. 기업 임직원들을 위한 주거시설은 상층부에, 교육시설과 외국인 체류지원을 돕는 글로벌 정착지원센터 등은 저층부에 조성된다.

국제업무존과 이를 둘러싼 업무복합존 사이에는 커브형 녹지공간인 ‘그린커브’가 들어선다. 고층 빌딩 사이 사이에 40m 폭으로 1㎞ 길이의 녹지 보행 공간을 배치한 것이다. 그린커브는 저층부 상업시설 상부에 입체 보행 공간으로 만들어진다. 국제업무지구를 외부와 연결하는 선형녹지 ‘그린코리더’는 서부이촌동, 용산전자상가 등과 연결된다. 그린커브와 그린코리더가 연결되는 교차 지점에는 지하와 지상을 수직으로 연결하는 거점 ‘그린큐브’가 배치된다.

업무지원존에서 바라본 스카이트레일(자료=서울시)

용산국제업무지구를 ‘직주락(업무·주거·여가)’이 가능한 도시로 만들기 위해서는 오피스, 주거, 상업시설과 함께 여가를 즐길 수 있는 시설도 확충해야 한다는 의견이 나온다. 예를 들어, 일본 도쿄 미나토구의 복합개발 프로젝트인 ‘아자부다이힐즈’는 다양한 공연·문화시설을 곳곳에 배치하면서 도시 경쟁력을 높였다.

‘도쿄를 바꾼 빌딩들’ 저자 박희윤 HDC현대산업개발 전무는 "아자부다이힐즈는 수직녹원도시 모델의 미래형으로, 콘셉트는 자연에 둘러싸여 사람을 이어주는 광장같은 동네"라며 "단순한 건물개발이 아니라 복합개발로 가는 지금, 더 나은 생활과 도시경쟁력을 갖추기 위해서는 새로운 시대담론에 적합하고 글로벌 스탠더드에 부합하는 새로운 도시모델을 만들어 가야 할 때"라고 강조했다.

전례 없던 입체적인 도시계획도 필요하다. 서울시 관계자는 "철로와 차로 위에 지상 18m 높이의 지반에서 사람이 다닐 수 있고 30m 구간에 보행로가 설치된다. 차가 지상도시에서 이동하고 사람은 공중도시에서 걸어 다닐 수 있게 된다"며 "현재는 입체적으로 지구단위계획이 수립되지 않아 코레일에서 관련 용역을 발주해 준비하고 있다. 입체적으로 지정 또는 권장 용도를 설계해야 한다"고 말했다.

편집자주금단의 땅'을 품고 있던 용산이 새로운 전환기를 맞고 있다. 한 세기가 넘도록 일반인의 접근이 금지됐던 용산미군기지는 국민 모두의 공간인 용산공원으로 탈바꿈했고 대통령실 이전으로 대한민국 권력의 새로운 중심지로 자리매김하며 개발 계획도 본격 시작됐다. 역사와 문화의 중심지로서의 역할 확대 요구도 이어진다. 서울 한복판, 남산과 한강을 잇는 한강 변 '금싸라기 땅'임에도 낙후된 주거지를 여전히 품고 있는 문제도 있다. 서울이 권력과 기업, 역사와 문화가 어우러진 도시로서 글로벌 경쟁력을 키우려면 용산에 주목해야 한다는 게 전문가들의 시선이다. 그런 의미에서 용산은 한국 도시의 현재이자 미래다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr