[BOK포커스]한은 "집값 더 떨어져야…전세대출도 DSR 필요"

부동산 '하락·반등' 갈림길…한은도 더블타깃
최근 가계부채 증가세 심상찮아…예의주시
가계부채 고려하면 '완만한 하락' 유지돼야
한은 "전세자금대출에도 DSR 적용 필요해"

이창용 한국은행 총재가 지난 2월23일 오전 서울 중구 한국은행에서 열린 통화정책방향 기자간담회에서 취재진 질문에 답하고 있다. [이미지출처=연합뉴스]

최근 집값 하락세가 주춤하고 주택담보대출도 다시 늘어나는 모습을 보이면서 '부동산 저점' 인식이 조금씩 커지고 있다. 국내 금융안정 상황을 모니터링하는 한국은행의 무게중심도 '부동산 경착륙' 우려에서 '집값 반등' 우려로 빠르게 옮겨가는 분위기다. 예상보다 빠른 집값 하락폭 둔화에 조만간 다시 집값이 상승세로 반전하면서, 가계대출이 확대될 가능성을 예의주시하는 것으로 해석된다.

부동산 경착륙 걱정할 시기 지나…한은, 하락보다 반등에 촉각

한국은행이 21일 발표한 금융안정상황보고서를 살펴보면 향후 부동산 시장은 급격한 매매·전세가격 하락에 따른 전세보증금 반환 차질, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려와 집값 반등으로 인한 가계대출 증가 우려가 공존한다. 한은 관계자는 "지난 4~5월에 부동산 반등이 생각보다 빨리 오면서 가계대출이 늘어나다 보니 보고서가 원 타깃이 아니라 더블 타깃(상승·하락)이 된 측면이 있다"고 말했다.

그만큼 최근 부동산 시장 상황이 복잡하고 전망이 어렵다는 취지다. 하지만 한은 내부적으로는 최근 부동산 시장 반등과 이에 따른 가계부채 증가에 더 무게중심을 두고 있다. 1분기 상황만 봤을 때는 급격한 집값 하락세가 잦아들고 있기 때문에 경착륙을 걱정할 시기는 지났다는 판단이다. 한국부동산원에 따르면 전국 아파트값 상승률은 3월 -1.09%, 4월 -0.62%, 5월 -0.23%로 빠르게 회복되는 중이다.

[이미지출처=연합뉴스]

부동산 가격, 당분간 완만한 하락이 바람직

그렇다고 한은이 당장 부동산 가격 상승을 예상하는 것은 아니다. 오히려 당분간은 완만한 하락세를 이어갈 가능성이 높고, 또 그것이 바람직하다는 게 한은 입장이다. 이창용 한은 총재도 지난 19일 기자간담회에서 "최근 (하락세가) 둔화하는 모습을 보이고 있지만 이 시점에서 부동산 시장이 살아난다고 보는 건 성급하다"며 "부동산 가격이 금방 올라가는 그런 상황은 아니다"라고 잘라 말했다.

한은은 '질서 있는' 가격 조정이 바람직하다고 설명했다. 이와 관련해 한은 관계자는 "최근 2~3년 새 부동산 가격이 폭등했던 부분이 어느 정도 정리가 되고 가계부채도 줄어야 한다는 취지"라며 "(집값이 완만한) 각도로 우하향하면서 유지되면 질서 있는 조정이라고 볼 수 있다"고 말했다. 최근 집값 급락에도 불구하고 이전 정부 때의 폭등이 충분히 되돌려진 것은 아니기 때문에 더 내릴 필요가 있다는 취지다.

한은 "전세자금대출, DSR 적용해야"

집값이 얼마나 더 떨어져야 하는지에 대해선 정부와 한은 모두 공식적인 입장이 없지만 현재 100%를 웃도는 GDP 대비 가계부채 비율이 80%까지 낮춰질 정도는 돼야 한다는 게 일반적인 인식이다. 집값이 내려가면 임차인의 주거비 부담이 줄고 전세자금대출 수요가 둔화돼 가계부채가 점진적으로 축소될 수 있기 때문이다. 국제결제은행(BIS) 기준 우리나라의 가계부채 순위는 세계 3위에 육박할 정도로 높다.

그렇다 보니 일부 대출 규제와 관련해선 한은과 정부의 의견이 엇갈린다. 한은은 지난해 12월부터 전세자금대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입해야 한다는 입장이지만 정부는 부정적이다. 현재 전세자금대출은 주택담보대출과 달리 DSR 규제를 적용받지 않는데, 때문에 가계부채 폭증을 야기한다는 비판이 많다. 한은은 지난해 전셋값 하락 국면에도 DSR 확대 필요성을 금안보고서에 담았다.

반면 정부는 전세보증금까지 DSR 산정에 포함하면 임차인이 다른 대출을 받기가 사실상 불가능해지기 때문에 확대 적용은 힘들다는 입장이다. 오히려 정부는 최근 전셋값이 하락하자 임차보증금 반환 목적에 한해 임대인의 DSR 규제를 1년간 한시적으로 완화하는 방안을 추진하는 등 규제를 풀고 있다. 한은 역시 타깃을 정한 완화는 가능하지만 전반적인 전세대출 DSR 강화에는 "충분히 필요한 대안"이라고 말했다.

서울의 한 부동산중개업소 앞 [이미지출처=연합뉴스]

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr