분양가 누르면 공급 '뚝'…가격 상한제 시행 때마다 수급 불안

분양가 상한제, 도입 역사 살펴보니
유동성 증가하는데 분양가 누르면 수급 불균형 초래

[아시아경제 김현정 기자] 정부가 최근 주택 가격 반등 분위기에 대응한 민간택지 분양가상한제 시행 의지를 내비친 가운데, 과거 도입 당시 나타난 수급 불균형 등 부작용이 재현될 것을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 채산성 악화로 건설사들이 신규 아파트 건설 시장에서 물러나게 되면 오히려 기축 가격이 뛰는 풍선효과도 나타날 수 있다는 지적이다.

신규 주택 분양 가격에 대한 정부의 최초 규제는 1963년 11월 제정된 '공영주택법'에 근거, 처음으로 도입됐다. 당시 공영주택법에서는 공공 발주자가 건설하는 주택에 한 해 분양가를 통제한 바 있다. 1970년대 중반부터 수출 증가와 중동특수로 시중에 돈이 넘쳐나면서 주택가격을 포함한 물가상승을 이끌었고, 가파른 상승세에 정부는 1977년8월 주택건설사업 계획서에 주택 분양 가격을 포함시켜 사업자가 지방자치단체의 승인을 받도록 하는 방법으로 전면적인 아파트 분양가 규제를 시행한다. 이후 원유파동과 수출 감소로 불황이 이어지면서 1981년6월 정부는 민간아파트 자율화를 선언했다가 이듬해 반등 분위기가 나타나자 85㎡ 초과 민영 아파트의 3.3㎡당 가격을 134만원으로 못 박는 '가격 상한제'를 도입하기에 이른다.

가격 상한제에 따른 가장 심각한 부작용은 공급 급감이었다. 택지가격은 올라 채산성이 떨어진다는 이유로 건설사들이 아파트를 짓지 않으면서 1984~1987년 매년 지어진 주택 수는 최소 필요물량(연간 35만가구)의 60% 수준인 연간 22만가구로 쪼그라들었다. 1988년 5월 이후 7개월동안은 서울에서 일반분양하는 민간 아파트가 한 가구도 공급되지 않는 사태까지 발생했다. 국민소득이 처음으로 3000달러를 넘어서는(1987년) 등 유래 없는 호황이 이어지던 때였다. 유동성은 풀리고 지가는 뛰면서 기존 주택 매매가격과 임대료가 상승했다. 시중 자금이 풍부하고 거시 경제도 양호한 상황에서 분양가를 누르며 공급이 급감, 심각한 수급불균형으로 기존 주택 가격이 치솟았다.

결국 이 같은 흐름은 재고 주택 매입 보다는 신규 주택에 수요를 집중시키며 전세 시장 불안을 이끌었다. 대도시 밀집 지역의 전세가격이 특히 많이 상승했다. 전세자금으로 융통한 유동성은 다시 주택시장으로 유입되고, 결과적으로 서민층의 주택마련을 어렵게 해 사회 불안정의 요인이 되고 있다는 지적을 받았다.

결국 정부는 1989년1월 주택 200만가구 건설에 나서며 분양가 상한제 폐지 및 원가연동제를 발표한다. 이후 1998년 외환위기를 겪으며 분양가는 완전 자율화로 돌아섰다가 2007년 주택가격 상승으로 재도입된다. 결과는 또 다시 공급감소로 이어졌다. 부동산114 조사에 따르면 서울지역 새 아파트 입주 물량은 2008년 5만6000여가구에서 ▲2009년 3만1700여가구 ▲2010년 3만5000가구 ▲2011년 3만6900가구 ▲2012년 2만가구 ▲2013년 2만3600여가구로 감소했다.

7년여의 시행 끝에 2014년 민간택지에는 분양가 상한제를 적용하지 않고 현재까지는 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 명분으로 분양가격을 심사하는 방식으로 통제가 이뤄지고 있다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr