50%대 진입한 전세가율…'갭' 확대로 대세 하락 공포

약 6년만에 매매가격 대비 중위가격 59.9%
갭투자 나섰던 집주인 시름
전세 가격 하락 추세가 매매 시장 방향성 결정할 듯…매맷값 하락세 가속화 우려

[이미지출처=연합뉴스]

[아시아경제 임철영 기자] 서울 아파트 전세가율이 6년 만에 50%대로 추락했다. 지난해 연말부터 시작된 '헬리오시티발' 전셋값 하락세가 서울 강남권을 넘어 광진구, 중구, 종로구 등 강북 일대까지 확산되면서 한때 90%에 근접했던 서울 전세가율이 빠른 속도로 떨어지고 있는 것이다. 일부 단지에서는 전셋값이 2년 전 가격보다 더 떨어져 집주인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황도 벌어지고 있다. 봄 이사철이 시작됐지만 전세를 지렛대로 활용했던 갭투자자의 시름은 더욱 깊어질 전망이다.

21일 한국감정원과 부동산 업계에 따르면 서울 아파트 중위가격 대비 전세가율은 59.9%를 기록했다. 평균가격 대비 전세가율도 59.4%까지 밀렸다. 서울 아파트 전세가율이 50%대로 떨어진 것은 2013년 3월 59.9% 이후 처음이다.

전셋값은 이후 조금씩 오르기 시작하다 기준금리가 연 1.25%까지 내려간 초저금리와 맞물리면서 껑충 뛰었다. 초저금리로 인해 전세보다 월세를 선호하는 집주인이 많아지면서 전세 매물 자체가 품귀현상을 보였기 때문이다. 2017년 말 평균 전세가율은 73%를 기록했고 일부 지역에서 80%를 넘어 90%에 육박하며 '미친 전셋값'이 화두가 됐다. 이는 2017년 하반기부터 집값을 가파르게 끌어올린 원인으로도 작용했다. 높은 전셋값을 기반으로 갭투자에 나서려는 수요와 전세 대신 매매를 선택한 실수요가 한꺼번에 몰리면서 벌어진 결과였다. 실제 지난해 서울 아파트 가격은 8% 이상 올라 2006년(23.46%) 이후 12년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다.

최근 상황은 이와 반대다. 전셋값이 지지선을 형성해 집값 상승으로 이어졌던 과거와 달리 전셋값 하락세가 집값 하락을 부추기는 모양새다. 전셋값 하락에 따른 역전세 현상이 벌어지면 전세보증금 마련을 위한 집주인들의 급매물들이 늘어날 수 있어 매매가격 약세에도 영향을 미친다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "아파트 공급물량증가와 기존 전세 세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급의 불일치가 나타나고 있다"면서 "임대인 입장에서는 전세보증금 하락에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이지만 임차인 입장에서는 낮아지는 전세보증금으로 주거비 부담 경과라는 효과를 기대할 수 있는 상반된 상황이 발생하고 있다"고 설명했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr