[경매집] 경락잔금대출도 대출 규제 적용

규제지역 내 신규 주택 구입 시 대출 제한

[아시아경제 박민규 기자] 부동산을 구입할 때 100% 본인 자금으로 감당할 수 있는 사람은 많지 않다. 부동산 경매도 마찬가지다. 실제 경매로 아파트 등을 마련하는 사람들의 상당수는 대출을 이용한다. 바로 경락잔금대출이다.

경락잔금대출은 법원 경매나 공매로 낙찰 받은 부동산에 대해 부족한 잔금을 금융기관에서 대출해주는 제도를 말한다. 소유권 이전과 동시에 대출을 해준 금융권에서 1순위로 근저당을 설정하게 된다. 낙찰 대금을 지불하기 위해 별도의 담보를 제공할 필요 없이 낙찰 받은 부동산을 담보로 대출을 해준다. 이를 잘 활용하면 적은 자금으로 부동산 취득이 가능하다.

잔금 납부 기한은 낙찰된 시점부터 2주일 뒤에 정해진다. 보통 한달의 납부 기한이 주어지는 점을 감안하면 낙찰 이후 45일 이내에 잔금을 납부해야 되는 셈이다.

경매가 진행되는 법원에는 경락잔금대출을 취급하는 금융기관 대출 영업사원들이 자리하고 있다. 낙찰이 되면 금융기관을 방문하거나 대출 영업사원에게 연락해 상담을 받으면 된다. 경락잔금대출을 취급하는 금융기관은 1·2금융권뿐 아니라 대부업체까지 다양하다. 금융기관마다 대출 한도와 금리 및 상환 조건 등이 다르기 때문에 최소한 두 곳 이상에서 상담을 받아 보는 것이 좋다. 대출 가능 조건과 한도 및 금리는 금융시장 상황에 따라 매번 변한다. 대출 영업사원들에게 물어보면 현재 금리 조건 등을 바로 확인할 수 있다. 특히 요즘처럼 부동산대출 규제가 강화된 상황에서는 대출이 불가능하거나 한도가 줄어들 수 있다.

정부는 지난해 9·13 부동산 대책에서 유주택자의 규제지역 내 신규 주택 구입을 위한 주택담보대출을 금지했다. 1주택자의 경우 이사나 부모 봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유가 있을 때는 기존 주택을 2년 안에 처분하는 조건으로만 주택담보대출이 가능하다. 따라서 전 지역이 투기과열지구로 묶여 있는 서울 시내에서 유주택자가 경매로 아파트를 낙찰 받는 경우 현재 경락잔금대출은 불가능한 상황이다. 다만 건축법상 주택으로 분류가 되지 않는 상가의 경우 주택담보대출 규제를 받지 않는다.

경매 물건에 따라 대출 자체가 안 되는 경우도 있다. 유치권이나 법정지상권 및 예고등기 등 권리상 하자가 있거나 낙찰 후 분쟁이 예상되는 물건은 금융기관들이 대출을 거부하는 것이다. 시장성이 낮은 지방 부동산의 경우 권리상 하자가 없더라도 물건의 종류나 규모에 따라 대출에 제한이 따르기도 한다.

경락잔금대출만 믿고 집을 낙찰 받았다가 자칫 대출이 나오지 않거나 금액이 부족해 잔금을 치르지 못하는 경우가 생길 수도 있다. 결국 경매 보증금만 날리게 되므로 사전에 자금 계획을 철저히 세운 뒤 경매에 참여하는 게 좋다. 입찰 전에 주거래 은행 등을 통해 해당 경매 물건의 대출 가능 여부와 한도 및 금리 등을 미리 확인하고 응찰할지 말지를 결정해야 한다. 일부 법원 주변 대출 영업사원이나 신문 광고 등에서 낙찰대금의 80~90%까지 대출을 해준다고 광고하는 경우가 있는데, 실제로 대출을 신청하면 한도가 줄어들거나 과도한 수수료를 요구하는 경우가 많아 주의할 필요가 있다.

낙찰대금을 대부분 대출로 충당하거나 높은 금리의 대출을 받는 경우 부담이 커질 수 있다. 전문가들은 부동산 매입금액의 절반 이하로 대출을 활용하는 것이 바람직하다고 조언한다.

<도움말=지지옥션>

박민규 기자 yushin@asiae.co.kr