추락하는 전세가율, 매매 가격 급등에 공급 우위 탓…올해 시계도 '0'

서울 전세가율 지난해 1월 이후 12개월 연속 하락, 인천·경기도 약세…기존 갭투자자 우려

정부 규제에 움츠러든 주택시장 (서울=연합뉴스) 김도훈 기자 = 정부의 부동산 정책 영향이 본격화되면서 최근 서울 주택시장 거래가 급감한 가운데 내년도 주택시장 역시 한동안 거래량이 감소할 전망이다. 고강도 대출규제와 2주택자 이상 종부세 중과, 2천만원 이하 임대소득세 과세 시행 등으로 다주택자들의 주택 구입이 전에 비해 어려워지고 청약제도 개편으로 무주택자의 청약기회가 늘어 무주택자들 역시 기존 주택을 미룰 가능성이 커지고 있다. 사진은 30일 오전 서울 강동구 일대의 아파트 모습.2018.12.30 superdoo82@yna.co.kr (끝) <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지>

[아시아경제 임철영 기자] 전세가율이 3년래 최저 수준으로 하락했다. 특히 최근 1년 서울, 경기, 인천 등 수도권 주택 전세가율 낙폭이 상대적으로 컸다. 지난해 가파른 주택가격 상승에 따른 전세가율 하락과 함께 공급 우위의 시장이 지속되고 있기 때문이라는 분석이다.

10일 한국감정원에 따르면 지난해 말 평균가격을 기준으로 서울의 주택 전세가율은 65.3%로 지난 2015년 11월 수준까지 떨어졌다. 지난해 1월 이후 12개월째 하락세다. 전세가율은 주택매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미한다. 전세가율은 서울 집값이 본격적으로 상승하기 직전인 2017년말(68.9%)까지 상승추세를 보였으나 집값 상승 기대감으로 매매 수요가 늘어난 지난해 초부터 떨어지기 시작했다.

서울을 포함한 전체 수도권 전세가율도 약세다. 지난 2017년 12월 71.7%까지 치솟았던 수도권 주택 전세가율은 1년만인 지난해 12월 68.6%선까지 떨어졌다. 같은 기간 지방권 주택 전세가율 낙폭이 0.5%포인트에 불과한 점을 감안하면 서울과 수도권 주택 전세가율이 전국 주택 전세가율 하락을 주도했다.

중위가격 전세가율 변동폭은 더욱 크다. 서울 주택 중위가격 전세가율은 2017년 70.9%에서 1년만에 66.7%로 4.2%포인트 하락했다. 수도권의 경우 고점 73.2%대비 3.4%포인트 내려간 69.8%를 기록했다. 중위가격은 중앙가격이라고도 하며 주택가격을 순서대로 나열했을 때 중앙에 위치하는 가격을 의미한다.

서울, 경기, 인천의 전세가율 하락의 원인으로는 가파른 집값 상승과 공급 물량 확대가 꼽힌다. 서울 주택의 계절조정 매매가격지수는 지난해 12월 기준으로 106.8를 기록한 반면 전세가격지수는 100.3로 나타났다. 전세가격지수의 경우 지난해 연초 100.2에서 0.1포인트 상승하는데 그쳤으나 매매가격지수는 101.4에서 5.4포인트 급등했다.

수도권 계절조정 매매가격지수는 같은 기간 전세가격지수가 99.9에서 98.4로 내려가는 동안 100.6에서 103.5로 상승했다. 가격 변화의 격차가 크게 확대된 셈이다.

전세가율 하락에 서울, 경기, 인천 주택 공급물량도 한몫했다. 지난 2017년 전국에서 아파트만 약 26만6000가구, 2018년 22만2000가구가 공급됐다. 올해는 약 38만가구가 대기하고 있다. 특히 올해 경기 11만2000가구, 서울 7만2000가구, 인천 3만9000가구 등 서울과 수도권에서만 전체의 절반 이상의 물량이 추가로 공급될 가능성이 크다.

공급 확대에 따른 매매 수요 확대로 전세시장은 눈에 띄게 공급우위의 시장으로 바뀐 지 오래다. 지난해 서울 주택 매매수급동향을 나타내는 지표가 100를 넘어선 달은 6달에 달한 반면 전세수급동향 지표는 1년 내내 100을 밑돌았다. 수급동향은 일반적으로 100을 웃돌면 수요 우위, 100을 밑돌면 공급우위로 해석한다.

이에 일각에서는 전세가율 상승에 따라 2017년을 전후로 갭투자에 나섰던 투자자들을 중심으로 '깡통전세' 우려까지 나오고 있다. 부동산 업계 한 관계자는 "각종 규제에 매매 가격과 전세 가격 차이가 벌어지면서 신규 갭투자는 엄두도 내지 못하는 상황"이라며 "기존 갭투자자들이 보유한 주택 역시 앞으로 상황을 장담하기 어렵다"고 전했다.

전세시장 전망은 불투명하다. KB경영연구소가 전국 512곳의 공인중개사 등을 대상으로 설문조사한 결과 응답자의 53% 이상이 서울 전세시장 약세를 예상했다. 입주물량 증가에 따른 공급물량 확대와 대출규제로 전세수요가 감소할 것이라는 분석이다. 74% 이상의 응답자는 경기지역 전세가격 하락을 전망했다.

임철영 기자 cylim@asiae.co.kr