"노후대비 부동산투자, 20대부터 하라"

[인터뷰]황준석 연금형부동산연구소장
실전경험 살려 노후대비 부동산투자 컨설팅
"1억 미만으로도 부동산 투자 충분..연금형이 답"

[아시아경제 이규성 기자]"1% 초저금리시대가 오면 부동산에 대한 관심은 더욱 높아진다. 부동산 투자교실을 찾는 사람들은 20대부터 60대까지 연령층이 다양하다. 이제 부동산의 대세는 수익형 임대상품이다. 고정수익을 누릴 수 있어 장기적인 관점으로 투자할 경우 성공 확률이 높다. 노후 대비는 부동산을 통해 20대부터 시작하는 것이 바람직하다."

청년실업에 시달리며 '88만원'세대로 거리를 방황하는 20대들에게 노후대비를 하라고 권유하는 이가 있다. 황준석 연금형부동산연구소장(39)이다. 그의 설명을 듣다 보면 수긍이 간다. 황 소장은 자신이 20대 후반 부동산 투자에 뛰어들어 직접 현장에서 축적한 노하우를 살려 10여년 이상 노후 대비 투자컨설팅을 해왔다. 이미 부동산실전투자서 '답없는 월급쟁이 닥치고 나처럼 해 수익형 연금형 부동산이 답이다', '월세 300만원 받는 월급쟁이 부동산 부자들'로 수많은 독자들을 확보하고 있다. 또한 방송, 강연, 저술, 실전 상담 등으로 눈코 뜰새 없이 바쁜 '연금형부동산투자 전도사'로 잘 알려져 있다

부동산투자교실에서 투자기법을 설명하고 있는 황준석연금형부동산연구소장

황 소장은 여러 투자상품 중에서도 부동산에 대한 신념은 절대적이다. 황 소장은 "우리나라 50대 이상의 자산 분포는 80 % 이상 부동산"이라며 "기존 자산 관리 및 신규 투자를 통해 수익 확대 등 다양한 재테크 방법을 실현할 경우 노후를 안정적으로 보낼 수 있다"고 설명했다. 이어 "부동산을 통한 노후대비는 20대부터 하는 것이 좋다"고 단언했다.

황 소장이 노후대비로 부동산 투자를 권유하는데는 그만한 이유가 있다. 그 이유로 서른 살도 안 돼 도시형 아파트 두채를 구입, 월 수익 70만원을 얻고 있는 김상인씨를 꼽았다. 김씨는 고등학교 2학년 때 스물아홉살인 친구 누나가 5층짜리 건물주가 되는 것을 보고 놀라 일찍 부동산 투자에 눈 떴다.

김씨는 고등학교 졸업과 동시에 취업전선에 뛰어들어 3년만에 6000만원을 모았다. 김씨는 이를 종잣돈으로 투자에 나섰다. 첫 대상은 마침 관심이 높아지고 있던 도시형생활주택, 7년전 그는 상도동에 소재한 도시형생활주택 69㎡을 융자 6000만원 등 1억1000만원에 구입했다. 이후 김씨는 전세 3000만원, 월세 50만원에 반전세형으로 임대했다 .

다시 2년 지나 인근에서 비슷한 가격의 도시형생활주택을 1억2000만원에 구입, 이 물건 역시 전세 3000만원, 월세 50만원에 임대했다. 여기서 김씨는 전에 구입한 집의 전세비 3000만원, 2년간 저축한 수익 4000만원 등 7000만원과 기존 주택이 안고 있는 전세비 3000만원을 안고 은행 융자 2000만원을 얻어 두번째 집을 구입했다. 따라서 김씨의 투자금은 은행융자 8000만원, 전세비 6000만원, 자기 투자금 9000만원 등으로 이뤄져 있다. 월세 수익 중 30만원은 은행이자를 갚고 70만원의 수익을 얻었다.

최근 김씨는 신규 투자를 중단하는 대신 우선 한채를 반전세에서 월세로 돌렸다. 앞으로 나머지 한 채도 같은 방법으로 월세로 전환할 예정이다. 따라서 한달 수익은 85만원으로 높아졌다. 또한 오피스텔이나 임대형 다가구주택 등 수익형 상품 등으로 자산과 고정수익을 높이는 방법으로 재테크를 실현, 일찍부터 노후에 대비한다는 계획이다.

황 소장은 "현재 도심형 부동산 상품의 투자 수익률은 6, 7% 수준인 반면 은행 금리는 4%에 머물고 있어 레버리지(지렛대)효과도 기대할 만하다"며 "부동산 투자는 목적의식만 있으면 1억원 미만의 소액으로도 충분히 할 수 있다"고 말했다. 황 소장은 "김씨처럼 20대에 부동산 투자를 시작할 경우 60대에는 얼만큼 수익이 생길 지 상상해 보라"며 "바로 부동산 투자는 안정적인 수익상품을 찾느냐에 달려 있다"고 설명했다.

황 소장이 제안하는 투자 기법은 ▲ 작은 것부터 일찍 시작하라 ▲ 시세차익은 기대 말고 철저히 수익형 상품을 노려라 ▲ 레버리지 효과를 감안하되 과도한 차입은 피하라 ▲ 수익률 보장 등 과대 광고에 속지 마라 ▲ 자신만의 경험을 통한 투자기법을 만들라 등으로 요약된다. 황 소장 자신은 노후대비를 위한 부동산 투자를 어떻게 하는 지 묻자 "나 역시 부동산 투자 원칙을 철저히 지키며 10년 이상 자산 확대를 위한 투자를 진행하고 있다"며 "부동산 초보자들이라면 주변에 현혹되지 말고 먼저 공부를 한 다음 직접 실전 경험을 통해 터득해 나가라"고 조언했다.

이어 "수익을 따질 때 현장조사가 면밀히 이뤄져야 한다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 한 지역내에서 같은 평형이라도 월세가 50% 이상 차이가 나기도 한다. 같은 단지내에서도 최대 30% 차이가 나기 때문에 물건을 고를 때는 정보 못지 않게 현장 확인이 중요하다"고 강조했다.

또한 황 소장이 전하는 실패 사례는 타산지석으로 삼을 만하다. 10여년전 정상후씨(38)부부는 부모로부터 강남에 10여억원 아파트를 물러받았다. 얼마 후 정씨 부부는 강남아파트를 6억원에 전세 주고, 판교에 전세보증금 4억원에 이주했다.

대신 정씨의 아내는 차액 2억원으로 판교역세권 내 대형 상가에 커피프랜차이즈점을 열었다. 정씨 아내는 장사 경험이 없어 1년도 채 안 돼 문을 닫았다. 그러나 인테리어 등으로 들어간 비용을 제대로 건지지 못 해 1억5000여만원을 까먹었다. 엎친데 덮친 격으로 집주인이 전보증금 2억원을 올려달라고 하는 바람에 용인 죽전으로 이사를 갈 수밖에 없었다.

황 소장은 "인근에 주인 세대가 있는 원룸다가구주택으로 옮겨 타 고정 수익을 얻는 것이 좋겠다고 권유했으나 결국 변두리로 계속적으로 밀려나가게 됐다"며 "부동산 투자 운용은 출발이 중요하다. 처음 어느 상품에 어떻게 투자하느냐에 따라 성패가 좌우된다"고 설명했다. 황 소장은 앞으로 부동산리츠 및 자산관리회사 등을 설립, 연금을 원하는 이들에게 종합서비스를 제공하는 게 꿈이다.

이규성 기자 peace@asiae.co.kr