[일문일답] "전 건설사 부도 나지 않는 한 큰 손실 없을 것"

구본진 재정부 정책조정국장 "미분양 주택 가격 인하는 현실적으로 곤란"

구본진 기획재정부 정책조정국장은 30일 정부가 발표한 ‘민간자금 활용 및 주택수요 보완을 통한 미분양 해소방안’과 관련, “모든 건설사가 부도가 나는 등의 극단적인 상황이 오지 않는 한 주택신용보증기금 등 공공부문이 손실을 입는 일은 없을 것이다”고 말했다.

다음은 구 국장과의 질의 응답 주요 내용.

- 미분양 주택 해소를 위해 가격을 낮추는 방안은 검토하지 않았는지.

▲오늘(30일) 위기관리대책회의에서도 그런 얘기가 나왔다. 미분양 주택이 발생하는 원인은 기본적으로 수요는 없는데 공급이 과다하기 때문이다. 시장원리상 주택이 팔리지 않으면 가격을 낮추는 게 당연하지만, 특정 단지 내 일부 아파트만 분양이 안 됐을 경우 그 아파트 가격만 낮춰서 파는 건 기존 입주자들과의 형평성 문제 등으로 인해 현실적으로 쉽지 않다.

- 결국 공공부문에서 주택 미분양에 따른 손실을 떠안겠다는 것 같은데.

▲채권 유동화 방안의 경우 시뮬레이션 결과 ‘극단적인 상황’이 오지 않는 한 주택신용보증기금 등에 손실이 생기지 않는 것으로 나왔다. 이번 대책은 주택 경기나 전체적인 실물 경제의 어려움이 2~3년 후까지 지속되지는 않을 것이란 판단 아래 나온 것이다. 더구나 리츠, 펀드 등이 미분양 주택을 매입할 때도 분양가가 아니라 최소 30% 정도 할인된 금액으로 하기 때문에 큰 손실은 없을 것이다. 만일 상품 설계시 손실 발생이 우려된다면 관계기관과 함께 손실을 최소화하기 위해 최대한 노력하겠다.

- ‘극단적인 상황’이라면 어떤 경우를 말하나.

▲모든 건설사가 부도가 난 경우다. 그러나 무담보 채권의 경우도 25%는 돌려받을 수 있고, 건설사의 회사채는 최소한 그 이상이 가능하기 때문에 큰 문제는 없을 것으로 본다.

- 주택금융공사의 집단대출 보증비율을 100%로 확대한다는데 수수료는 어떻게 되나.

▲보증비율이 오르면 당연히 수수료도 오른다. 그러나 총액은 현 평균보다 오를 수 있지만 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인정비율(LTV) 등과 같은 금융규제는 그대로 유지된다.

- 새로 아파트를 사는 사람에겐 이번 조치가 어떤 영향을 가져오나.

▲주택 미분양 해소로 선순환 구조고 형성되면 전체 부동산 시장이 원활히 작동될 것으로 본다. 그러나 이번 정책은 새로 시장에 진입하는 수요자보다는 기존에 누적된 부실 요인을 해소하는데 초점이 맞춰져 있다.

- 유동화 증권을 매입하는 투자자에 대한 별도의 세제 혜택이 있나.

▲특별히 없다. 준공 후 미분양 리츠에 대해선 종합부동산세나 소득세 등에서 세제지원이 있지만, 유동화 증권을 매입하는 투자자에 대해선 일반 과세한다.

- 대한주택보증의 분양보증 한도는 있는지.

▲아직 그 부분은 구체화되지 않았다. 향후 설명회 등을 통해 관심 있는 투자자나 기관 등의 의향을 받아보고, 시장 반응과 수요 등을 감안해 결정하겠다.

- 이번 대책으로 주택 미분양 해소가 가시화되는 시점은 언제로 보나.

▲이번 대책은 준공 전인 미분양 아파트에 대해 빨리 공사가 마무리돼서 실수요자에게 보다 싼 가격으로 매각되거나 임대로 활용되는 구조를 만들자는 것이다. 미분양 해소는 실수요자에게 (주택이) 매각되는 시점이 되겠지만, 채권 유동화를 통해 자금이 공급되고 건설이 진행되는 것과는 별개다.

- 펀드, 리츠 상품에 대한 개인의 최소 투자금액 제한이 있나.

▲상품의 수익 구조 등이 다양할 것으로 예상되는 만큼, 구체적으로 어떤 상품이 나올지는 시장 여건에 따라 달라질 것이다.

장용석 기자 ys4174@asiae.co.kr